L’eliminazione delle barriere architettoniche non riguarda soltanto le persone con una disabilità permanente. Quando si parla di bonus barriere architettoniche, si fa riferimento a misure che favoriscono l’accessibilità. L’accessibilità di un edificio incide sulla possibilità di utilizzare in modo autonomo e sicuro abitazioni, spazi comuni e servizi anche quando la capacità motoria o sensoriale sia temporaneamente ridotta.
Il riferimento tecnico fondamentale rimane il decreto ministeriale 14 giugno 1989, n. 236, che considera barriere architettoniche gli ostacoli fisici che creano difficoltà alla mobilità, quelli che impediscono la comoda e sicura utilizzazione di spazi, attrezzature e componenti e la mancanza di accorgimenti che consentano l’orientamento e il riconoscimento dei luoghi e delle fonti di pericolo.
Il testo ufficiale del provvedimento è consultabile nella Gazzetta Ufficiale – D.M. 14 giugno 1989, n. 236.
Sul piano fiscale, invece, il 2026 segna una discontinuità importante. Molte informazioni pubblicate negli anni precedenti fanno ancora riferimento alla specifica detrazione del 75% introdotta dall’articolo 119-ter del decreto-legge n. 34/2020. Per le nuove spese sostenute nel 2026 questa agevolazione non è più applicabile.
Il bonus del 75% è terminato il 31 dicembre 2025
La detrazione bonus barriere architettoniche del 75% era stata introdotta per gli interventi finalizzati al superamento e all’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici esistenti.
La disciplina è stata modificata più volte.
In particolare, il decreto-legge n. 212/2023 ne aveva ristretto l’ambito, per gli interventi soggetti alle nuove disposizioni, a scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici, richiedendo inoltre il rispetto delle condizioni tecniche previste dalla normativa.
Il termine previsto per le spese agevolabili è però il 31 dicembre 2025.
Le disposizioni dell’articolo 119-ter continuano quindi ad avere rilievo per le spese sostenute durante il periodo di vigenza dell’agevolazione e per le relative quote di detrazione ancora da utilizzare, ma non possono essere applicate alle nuove spese sostenute dal 1° gennaio 2026.
Per una nuova spesa sostenuta nel 2026 non è più applicabile il bonus autonomo del 75% previsto dall’articolo 119-ter del decreto-legge n. 34/2020. Le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025 restano invece disciplinate dalle norme vigenti al momento in cui sono state effettuate.
Parlare oggi genericamente di “bonus barriere architettoniche del 75%” rischia quindi di fornire un’informazione incompleta o non più attuale.
Nel 2026 occorre verificare se l’intervento possa beneficiare delle diverse agevolazioni ancora previste per il recupero del patrimonio edilizio.
Il quadro istituzionale dell’agevolazione può essere consultato nella pagina dell’Agenzia delle Entrate dedicata all’eliminazione delle barriere architettoniche.
Quali detrazioni restano nel 2026
La cessazione del bonus del 75% non significa che gli interventi destinati all’eliminazione delle barriere architettoniche abbiano perso ogni rilevanza fiscale.
L’articolo 16-bis del TUIR comprende infatti tra gli interventi agevolabili quelli finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche. La disposizione riguarda, tra l’altro, opere quali ascensori e montacarichi e gli interventi sugli immobili idonei a favorire la mobilità delle persone con disabilità nei casi contemplati dalla legge.
Il testo vigente del TUIR può essere consultato direttamente su Normattiva.
Occorre però evitare un equivoco: non ogni intervento che renda più agevole l’uso dell’edificio è automaticamente detraibile. Prima di indicare ai condòmini la possibilità di usufruire dell’agevolazione devono essere verificati la natura dell’opera e i presupposti richiesti dalla disciplina fiscale.
Quanto si può detrarre dal bonus barriere architettoniche nel 2026
Per le spese sostenute nel 2026 nell’ambito della disciplina sul recupero del patrimonio edilizio, la detrazione è ordinariamente pari al 36%.
La percentuale è elevata al 50% quando ricorrono le condizioni previste dalla legge con riferimento all’abitazione principale e la spesa è sostenuta dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento.
Il limite di riferimento rimane pari a 96.000 euro per unità immobiliare, fermo restando che il limite effettivamente disponibile deve essere verificato quando sul medesimo immobile siano stati effettuati più interventi agevolati.
La detrazione segue la disciplina propria degli interventi di recupero edilizio ed è ripartita in dieci quote annuali di pari importo.
La normativa per il 2026 è contenuta nella legge 30 dicembre 2025, n. 199, consultabile sulla Gazzetta Ufficiale.
Per le nuove spese non è più disponibile la detrazione autonoma del 75%. Quando l’intervento rientra nella disciplina del recupero del patrimonio edilizio, la detrazione è ordinariamente del 36% e può salire al 50% nei casi previsti per l’abitazione principale. Il limite di riferimento è di 96.000 euro per unità immobiliare.
Gli interventi sulle parti comuni del condominio
Quando l’opera riguarda una parte comune occorre distinguere la gestione della spesa condominiale dalla posizione fiscale del singolo proprietario.
L’assemblea può, ad esempio, deliberare l’installazione o l’adeguamento di un ascensore oppure la realizzazione di una rampa. Una volta approvato l’intervento, la spesa viene attribuita ai condòmini secondo il criterio applicabile alla concreta fattispecie.
Non è corretto presumere che debba essere utilizzata in ogni caso la tabella millesimale generale. La parte comune interessata, la funzione dell’opera e le disposizioni degli articoli 1123 e seguenti del codice civile possono condurre a criteri differenti.
Per un approfondimento sui criteri di riparto è possibile consultare l’articolo MAPI dedicato alle tabelle millesimali.
Sul piano fiscale, invece, la percentuale concretamente utilizzabile deve essere verificata rispetto al singolo contribuente.
Anche all’interno dello stesso condominio possono quindi presentarsi situazioni diverse. Il proprietario che possiede i requisiti previsti per l’abitazione principale potrà beneficiare, nei limiti stabiliti dalla normativa, della percentuale maggiorata; per il condòmino che non possiede tali requisiti troverà applicazione la percentuale ordinaria.
Per l’amministratore questa distinzione è essenziale: la stessa delibera e la stessa opera non comportano necessariamente la stessa detrazione fiscale per tutti i condòmini.
Delibera assembleare e agevolazione fiscale non coincidono
La fine del bonus del 75% non ha eliminato la possibilità di approvare interventi destinati al superamento delle barriere architettoniche.
Occorre però distinguere la normativa fiscale dalle disposizioni che regolano il funzionamento dell’assemblea.
La possibilità di realizzare l’opera, la maggioranza necessaria e il criterio con cui ripartirne il costo devono essere individuati sulla base della natura concreta dell’intervento e delle norme civilistiche e speciali applicabili.
Non sarebbe quindi corretto trasferire automaticamente nel 2026 il quorum che negli anni precedenti era stato specificamente previsto in relazione agli interventi agevolati dall’articolo 119-ter.
Tra i riferimenti normativi deve essere considerata anche la legge 9 gennaio 1989, n. 13, oltre alle disposizioni del codice civile in materia di innovazioni. Per gli aspetti generali relativi alle deliberazioni può essere consultato l’approfondimento MAPI sull’assemblea di condominio.
Prima della convocazione è opportuno che l’amministratore disponga di una descrizione tecnica sufficientemente precisa dell’opera, del costo previsto e delle parti dell’edificio interessate. È sulla base di questi elementi, e non della sola finalità fiscale, che deve essere individuata la disciplina assembleare applicabile.
Come ripartire la spesa
La finalità di abbattere una barriera architettonica non determina di per sé un unico criterio di ripartizione.
Occorre verificare quale parte dell’edificio sia interessata, quale utilità produca l’opera e quali disposizioni del codice civile trovino applicazione.
La distinzione assume particolare rilievo per ascensori, scale e altri impianti o parti comuni soggetti a specifiche regole di partecipazione alle spese. La questione civilistica del riparto deve quindi essere risolta autonomamente rispetto alla successiva possibilità del singolo condòmino di utilizzare una detrazione fiscale.
Documentazione e pagamenti
La corretta gestione della documentazione rimane uno dei compiti più delicati per l’amministratore.
Nel fascicolo relativo all’intervento devono essere conservati, secondo quanto richiesto dal caso concreto, la delibera assembleare, il piano di ripartizione, i preventivi e i contratti, le fatture, la documentazione dei pagamenti, gli eventuali titoli edilizi e gli atti tecnici necessari.
A questi documenti si aggiungono quelli indispensabili per gli adempimenti fiscali del condominio e per l’attribuzione delle quote ai singoli proprietari.
Quando la normativa lo richiede per il bonus barriere architettoniche, il pagamento deve essere effettuato secondo le modalità previste per gli interventi agevolati, compreso il cosiddetto bonifico parlante.
Il fascicolo dovrebbe essere formato contestualmente allo svolgimento dei lavori. Ricostruire successivamente pagamenti, delibere, fatture e documentazione tecnica espone infatti l’amministratore e il condominio a errori che potrebbero essere evitati con una gestione ordinata fin dall’inizio.
I limiti dell’attestazione dell’amministratore
L’amministratore può attestare ciò che risulta dalla gestione condominiale: la spesa sostenuta, i pagamenti effettuati, il criterio di riparto e la quota imputata al singolo condòmino.
Diversa è la verifica definitiva del diritto personale del contribuente alla detrazione.
La destinazione dell’immobile ad abitazione principale, la titolarità richiesta dalla normativa e le altre condizioni personali appartengono alla posizione fiscale del singolo proprietario.
L’attestazione dell’amministratore non dovrebbe quindi trasformarsi in una garanzia generale circa la spettanza della detrazione.
L’amministratore documenta la spesa sostenuta dal condominio, il criterio di ripartizione e la quota attribuita al condòmino. Il diritto personale alla detrazione e la percentuale concretamente utilizzabile devono invece essere verificati rispetto alla posizione fiscale del singolo contribuente.
La distinzione, in relazione al bonus barriere architettoniche, tutela sia il condominio sia l’amministratore, soprattutto quando l’utilizzo della percentuale maggiorata dipende da informazioni che quest’ultimo non può conoscere autonomamente.
Quando emergano dubbi sulla corretta applicazione delle norme condominiali, sulla validità della delibera o sulla ripartizione delle spese, può essere opportuno acquisire una valutazione legale riferita alla concreta fattispecie.
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Cessione del credito e sconto in fattura
Anche le informazioni relative a cessione del credito e sconto in fattura, frequentemente associate negli articoli meno recenti al bonus barriere architettoniche, devono essere aggiornate.
Il legislatore ha progressivamente ristretto la possibilità di esercitare queste opzioni. Il decreto-legge 29 marzo 2024, n. 39 è intervenuto ulteriormente sulle deroghe ancora esistenti.
Per un nuovo intervento programmato e sostenuto nel 2026, cessione del credito e sconto in fattura non devono pertanto essere presentati come alternative ordinariamente disponibili alla detrazione diretta.
Rimangono ferme soltanto le eventuali fattispecie transitorie espressamente previste per situazioni maturate durante la precedente disciplina.
Un ascensore può ancora essere agevolato nel 2026?
Sì, quando l’intervento rientra nelle fattispecie previste dalla normativa vigente e sono rispettate le relative condizioni.
L’installazione di ascensori e montacarichi rientra tra gli interventi richiamati dalla disciplina sull’eliminazione delle barriere architettoniche nell’ambito del recupero edilizio.
Non è però sufficiente la denominazione dell’opera. Devono essere verificati l’intervento concretamente eseguito, l’immobile interessato, il soggetto che sostiene la spesa e gli ulteriori presupposti fiscali richiesti.
È possibile applicare il 75% a una nuova spesa del 2026?
No.
Il termine previsto per le spese rientranti nell’articolo 119-ter è il 31 dicembre 2025.
Una nuova spesa sostenuta dal 1° gennaio 2026 deve essere valutata sulla base delle agevolazioni vigenti nel momento in cui viene sostenuta.
Vademecum per l’amministratore bonus barriere architettoniche
Prima di portare l’intervento all’esame dell’assemblea, l’amministratore dovrebbe acquisire una descrizione tecnica sufficientemente precisa dell’opera e verificare, con l’ausilio dei professionisti competenti quando necessario, il regime amministrativo applicabile.
Solo dopo aver individuato con precisione l’intervento sarà possibile affrontare correttamente il quorum deliberativo e il criterio di ripartizione della spesa.
Anche l’informazione fiscale richiede prudenza.
Ai condòmini può essere indicata l’agevolazione astrattamente applicabile (bonus barriere architettoniche), ma non dovrebbe essere garantita una determinata percentuale di detrazione quando il relativo diritto dipenda da requisiti personali del contribuente.
La gestione documentale deve infine iniziare insieme ai lavori. Delibere, contratti, fatture, pagamenti, riparti e documentazione tecnica costituiscono un unico fascicolo che deve poter ricostruire con chiarezza l’intervento e la relativa gestione contabile.
Nell’eliminazione delle barriere architettoniche l’amministratore deve coordinare quattro profili distinti: caratteristiche tecniche dell’opera, disciplina assembleare, criterio di ripartizione della spesa e trattamento fiscale. Confondere questi piani può determinare errori anche quando l’intervento, considerato isolatamente, è corretto.
L’aggiornamento professionale e la disponibilità di fonti affidabili consentono all’amministratore di fornire ai condòmini informazioni più precise e di gestire con maggiore sicurezza la documentazione dell’intervento.
Fonti istituzionali
Per la verifica della disciplina sono stati utilizzati, in particolare:
Gazzetta Ufficiale – D.M. 14 giugno 1989, n. 236
https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/1989/06/23/089G0298/sg
Agenzia delle Entrate – Eliminazione delle barriere architettoniche
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/eliminazione-delle-barriere-architettoniche
Normattiva – DPR 22 dicembre 1986, n. 917, articolo 16-bis
https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:presidente.repubblica:decreto:1986-12-22;917!vig=
Gazzetta Ufficiale – Legge 30 dicembre 2025, n. 199
https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2025/12/30/25G00212/SG
Normattiva – banca dati della legislazione vigente
https://www.normattiva.it/
La spettanza delle detrazioni fiscali dipende dalle caratteristiche dell’intervento e dalla posizione del singolo contribuente. Le informazioni contenute nell’articolo hanno carattere generale e non sostituiscono la verifica fiscale, tecnica o legale della singola fattispecie.
Revisione e supervisione editoriale: CESI – Centro Studi Immobiliari
