La prevenzione incendi in condominio non dipende da una sola norma e non comporta gli stessi adempimenti per tutti gli edifici. Occorre verificare l’altezza antincendio del fabbricato, la presenza di autorimesse, centrali termiche o altre attività soggette ai controlli dei Vigili del fuoco, i presìdi installati e l’eventuale applicazione della disciplina sulla sicurezza nei luoghi di lavoro.
Dal 26 settembre 2026 assume inoltre piena operatività il requisito di qualificazione previsto dal D.M. 1° settembre 2021 per i tecnici che effettuano la manutenzione dei presìdi antincendio ricompresi nel decreto. La scadenza interessa direttamente la scelta e il controllo del manutentore, ma non trasforma automaticamente ogni condominio in un’attività soggetta alla medesima disciplina.
In sintesi. Non esiste un unico obbligo antincendio valido per tutti i condomìni. L’amministratore deve ricostruire la situazione dell’edificio, verificare le attività soggette, conservare la documentazione e, quando trova applicazione il D.M. 1° settembre 2021, controllare la qualificazione del manutentore incaricato.
Quando un condominio è soggetto ai controlli di prevenzione incendi
Il D.P.R. 1° agosto 2011, n. 151 individua le attività soggette ai procedimenti e ai controlli di prevenzione incendi. Il condominio, considerato in quanto tale, non compare come categoria generale: possono però essere soggetti l’edificio o una delle attività presenti nelle parti comuni.
Tra le ipotesi più frequenti rientrano:
- gli edifici destinati a uso civile con altezza antincendio superiore a 24 metri, indicati nell’attività n. 77;
- le autorimesse pubbliche o private con superficie complessiva coperta superiore a 300 metri quadrati, indicate nell’attività n. 75;
- gli impianti per la produzione di calore alimentati da combustibile solido, liquido o gassoso con potenzialità superiore a 116 kW, indicati nell’attività n. 74.
Nel medesimo complesso possono essere presenti più attività soggette. Un edificio di altezza inferiore a 24 metri, per esempio, può ospitare un’autorimessa superiore a 300 metri quadrati o una centrale termica sopra la soglia prevista. La verifica non può quindi fermarsi all’altezza del fabbricato.
Quando ricorre una delle attività elencate dal D.P.R. n. 151/2011, occorre individuare la categoria applicabile e gli adempimenti connessi, avvalendosi del tecnico antincendio per le valutazioni e gli atti che richiedono specifiche competenze professionali.
Edifici di civile abitazione: le regole collegate all’altezza antincendio
Il D.M. 25 gennaio 2019 ha modificato e integrato il D.M. 16 maggio 1987, n. 246, relativo agli edifici di civile abitazione. La disciplina della gestione della sicurezza antincendio interessa gli edifici con altezza antincendio pari o superiore a 12 metri e prevede livelli di prestazione crescenti:
- livello di prestazione 0: edifici con altezza da 12 metri fino a 24 metri;
- livello di prestazione 1: edifici con altezza superiore a 24 metri e fino a 54 metri;
- livello di prestazione 2: edifici con altezza superiore a 54 metri e fino a 80 metri;
- livello di prestazione 3: edifici con altezza superiore a 80 metri.
L’altezza antincendio è un parametro tecnico e non coincide necessariamente con il numero dei piani o con l’altezza complessiva dell’edificio. Deve essere determinata secondo le definizioni applicabili, senza ricorrere a stime dell’amministratore.
Le misure richieste cambiano con il livello di prestazione. La disciplina contempla, in diversa misura, informazione agli occupanti, misure da osservare in condizioni ordinarie e in caso di incendio, mantenimento dell’efficienza dei sistemi e delle attrezzature, pianificazione dell’emergenza e organizzazione della gestione della sicurezza.
Non è quindi esatto sostenere che soltanto gli edifici soggetti ai controlli del D.P.R. n. 151/2011 abbiano obblighi di gestione antincendio. La soglia dei 12 metri prevista dal D.M. 25 gennaio 2019 e quella superiore a 24 metri dell’attività n. 77 operano su piani differenti.
Facciate condominiali e lavori di rifacimento
Il D.M. 25 gennaio 2019 contiene anche requisiti di sicurezza antincendio delle facciate. Il testo precedentemente pubblicato affermava in modo troppo ampio che tali disposizioni si applicassero indistintamente a tutti gli edifici esistenti.
La disciplina deve invece essere letta secondo il suo effettivo campo di applicazione nella prevenzione incendi in condominio.
Le prescrizioni sulle facciate riguardano gli edifici di nuova realizzazione e gli edifici esistenti quando siano interessati da interventi che coinvolgano una parte rilevante della superficie complessiva delle facciate, secondo le condizioni indicate dal decreto.
Prima di deliberare cappotti, rivestimenti o trasformazioni significative, è quindi necessario fare verificare al progettista l’applicabilità delle regole antincendio e la compatibilità dei materiali e delle soluzioni previste.
Autorimesse condominiali: la soglia dei 300 metri quadrati
Il D.P.R. n. 151/2011 ha superato il precedente criterio basato sul numero dei veicoli. L’attività n. 75 comprende le autorimesse pubbliche o private con superficie complessiva coperta superiore a 300 metri quadrati.
La soglia stabilisce l’assoggettamento ai procedimenti di prevenzione incendi, ma non autorizza a considerare priva di regole o rischi un’autorimessa più piccola. Destinazione, superficie, collegamenti con il fabbricato, ventilazione, materiali, impianti e modalità di utilizzo devono essere valutati nel caso concreto.
Non deve più essere indicato come vigente il D.M. 1° febbraio 1986, richiamato nella vecchia versione dell’articolo. Il decreto è stato abrogato nell’ambito dell’evoluzione del Codice di prevenzione incendi. La regola tecnica verticale V.6 sulle autorimesse è stata introdotta dal D.M. 15 maggio 2020 nel Codice approvato con il D.M. 3 agosto 2015 e successive modificazioni.
L’amministratore non dovrebbe stabilire autonomamente quale regola tecnica applicare a una specifica autorimessa.
Il suo compito gestionale consiste nel rilevare la presenza dell’attività, acquisire la documentazione disponibile, segnalare le scadenze e attivare i professionisti competenti, nella prevenzione incendi in condominio.
Manutenzione dei presìdi antincendio: cosa cambia dal 26 settembre 2026
Il D.M. 1° settembre 2021, definito anche “decreto controlli”, stabilisce criteri generali per il controllo e la manutenzione di impianti, attrezzature e altri sistemi di sicurezza antincendio e disciplina la qualificazione dei tecnici manutentori.
Le disposizioni generali del decreto sono entrate in vigore il 25 settembre 2022. L’operatività dell’articolo 4, relativo alla qualificazione dei tecnici manutentori, è stata più volte differita. Da ultimo, il D.M. 15 luglio 2025 ha sostituito la precedente scadenza con il 25 settembre 2026.
Il Corpo nazionale dei Vigili del fuoco ha precisato che dal 26 settembre 2026 l’attività di manutenzione dei presìdi antincendio potrà essere autorizzata esclusivamente nei confronti di soggetti in possesso dell’attestato di qualificazione disciplinato dal decreto e dalle relative circolari applicative.
La qualificazione non è generica. È riferita agli specifici presìdi per i quali il tecnico ha sostenuto l’esame e ottenuto l’attestato. Non è quindi sufficiente ricevere dal fornitore una dichiarazione indistinta di esperienza nel settore.
L’operatività dell’articolo 4, relativo alla qualificazione dei tecnici manutentori, è stata più volte differita.
Da ultimo, il D.M. 15 luglio 2025 ha sostituito la precedente scadenza con il 25 settembre 2026.
La regola riguarda automaticamente ogni condominio?
No. Il D.M. 1° settembre 2021 è adottato in attuazione dell’articolo 46 del D.Lgs. n. 81/2008, relativo alla sicurezza antincendio nei luoghi di lavoro. L’applicabilità alla prevenzione incendi in condominio deve essere verificata sulla base delle attività effettivamente presenti e dell’eventuale ricorrenza dei presupposti della disciplina sulla sicurezza del lavoro.
La presenza di dipendenti del condominio, di locali destinati ad attività lavorative o di altri elementi rilevanti può rendere necessario l’esame del decreto. Non è invece corretto trasformare la scadenza del 26 settembre 2026 in un obbligo generalizzato riferito, senza distinzione, a ogni edificio e a qualsiasi intervento manutentivo.
Quando il decreto trova applicazione, l’amministratore deve verificare che l’impresa incaricata utilizzi tecnici qualificati per gli specifici presìdi oggetto del contratto e deve acquisire documentazione idonea a dimostrarlo.
Il ruolo dell’amministratore nella prevenzione incendi in condominio
La formula secondo cui l’amministratore di condominio “si identifica sempre nel responsabile dell’attività” è eccessivamente assoluta.
Nel condominio l’amministratore è normalmente il rappresentante e il referente gestionale per le parti e gli impianti comuni, ma la posizione concreta deve essere ricostruita considerando la singola attività, i titoli autorizzativi, l’eventuale presenza di un datore di lavoro, le attribuzioni dell’assemblea e gli incarichi affidati ai tecnici.
L’amministratore non sostituisce il professionista antincendio e non deve attestare personalmente conformità tecniche che richiedono una specifica abilitazione. Deve però operare con metodo: conoscere le caratteristiche essenziali dell’edificio, segnalare le necessità, conservare gli atti, eseguire le deliberazioni, gestire le scadenze e non affidare la manutenzione a soggetti non verificati.
La prevenzione rientra nella più ampia esigenza di una gestione condominiale organizzata e documentata. Per i condòmini è inoltre utile sapere come verificare l’amministratore e la sua preparazione professionale, senza confondere tale controllo con la certificazione tecnica dell’edificio.
Per approfondire il ruolo, le attribuzioni e le competenze richieste è disponibile anche la guida MAPI dedicata all’amministratore di condominio.
La posizione associativa e l’aggiornamento degli iscritti possono essere verificati attraverso il Registro telematico degli amministratori MAPI.
Cosa deve controllare concretamente l’amministratore di condominio
Per gestire la prevenzione incendi in condominio, la verifica dovrebbe partire dalla documentazione esistente e non dal semplice rinnovo automatico del contratto con il manutentore. È opportuno accertare:
- l’altezza antincendio dell’edificio, quando rilevante;
- la presenza di autorimessa, centrale termica o altre attività comprese nel D.P.R. n. 151/2011;
- l’esistenza e lo stato delle pratiche di prevenzione incendi;
- i presìdi installati, la loro ubicazione e le scadenze di controllo e manutenzione;
- il registro dei controlli e i rapporti degli interventi effettuati;
- le anomalie segnalate e la loro effettiva eliminazione;
- l’eventuale applicazione del D.M. 1° settembre 2021;
- dal 26 settembre 2026, l’attestato del tecnico e la corrispondenza tra qualificazione posseduta e presidio manutenuto;
- la coerenza tra contratto, fatture, rapporti tecnici e attività realmente eseguite;
- la necessità di informare o convocare l’assemblea per interventi e spese che eccedano le attribuzioni gestionali dell’amministratore.
Verifica prima del 26 settembre 2026
Chiedere al manutentore quali presìdi siano compresi nel contratto, chi eseguirà materialmente gli interventi e quale attestato possieda per ciascuna tipologia. La sola qualificazione dell’impresa o un’autodichiarazione generica non sostituiscono l’attestato personale previsto dal D.M. 1° settembre 2021, quando applicabile.
Errori da evitare nel gestire la prevenzione incendi in condominio
Il primo errore è ritenere che un condominio non abbia problemi antincendio soltanto perché l’edificio non supera 24 metri.
Potrebbero rilevare la soglia dei 12 metri prevista per la gestione della sicurezza degli edifici civili oppure singole attività presenti nel complesso.
Il secondo è continuare a richiamare il D.M. 1° febbraio 1986 come norma vigente per le autorimesse. Quel riferimento deve essere eliminato dalla documentazione informativa e sostituito con la verifica della disciplina attualmente applicabile.
Il terzo è confondere l’impresa manutentrice con il tecnico qualificato. Dal 26 settembre 2026, nei casi soggetti al D.M. 1° settembre 2021, occorrerà controllare l’attestato personale e la specifica tipologia di presidio per la quale è stato ottenuto.
È infine scorretto attribuire all’amministratore una competenza tecnica generale oppure, all’opposto, considerarlo estraneo alla materia. L’amministratore non progetta e non certifica gli impianti, ma deve attivare le verifiche necessarie e rendere documentabile la gestione delle parti comuni.
Domande frequenti prevenzione incendi in condominio
Tutti i condomìni devono presentare una pratica ai Vigili del fuoco?
No. L’assoggettamento dipende dalla presenza di una o più attività comprese nell’allegato I del D.P.R. n. 151/2011. Devono essere controllate, tra le altre, l’altezza antincendio, la superficie dell’autorimessa e la potenzialità della centrale termica.
Un edificio alto meno di 24 metri non ha obblighi antincendio?
Non è corretto. Il D.M. 25 gennaio 2019 prevede misure di gestione della sicurezza per gli edifici civili con altezza antincendio pari o superiore a 12 metri. Possono inoltre essere presenti attività soggette autonomamente.
Dal 26 settembre 2026 ogni manutentore deve avere l’attestato?
La qualificazione opera per le attività e i presìdi rientranti nel D.M. 1° settembre 2021. Prima di applicare la regola al condominio è necessario verificare il campo di applicazione del decreto e la situazione concreta.
Basta controllare che l’impresa sia specializzata in antincendio?
No, quando trova applicazione il sistema di qualificazione. L’attestato è riferito alla persona che svolge la manutenzione e allo specifico presidio per il quale ha superato l’esame.
L’amministratore è sempre il responsabile dell’attività antincendio?
Non può essere affermato in termini assoluti. L’amministratore di condominio è normalmente il referente gestionale delle parti comuni, ma la posizione giuridica deve essere verificata rispetto alla specifica attività, ai titoli, agli incarichi e all’eventuale disciplina sulla sicurezza del lavoro.
Fonti ufficiali
- D.P.R. 1° agosto 2011, n. 151 – Disciplina dei procedimenti di prevenzione incendi
- D.M. 3 agosto 2015 – Codice di prevenzione incendi
- D.M. 25 gennaio 2019 – Sicurezza antincendio degli edifici di civile abitazione
- D.M. 15 maggio 2020 – Norme tecniche di prevenzione incendi per le autorimesse
- D.M. 1° settembre 2021 e successive modificazioni – Decreto controlli e tecnici manutentori
- D.M. 15 luglio 2025 – Differimento della qualificazione dei tecnici manutentori
Contenuto informativo aggiornato al 29 agosto 2026 sulla base delle fonti istituzionali collegate. L’individuazione degli obblighi applicabili richiede l’esame delle caratteristiche dell’edificio, delle attività presenti, dei titoli e degli impianti. Il testo non sostituisce la valutazione del professionista antincendio né la consulenza riferita al caso concreto.
Revisione e supervisione editoriale: CESI – Centro Studi Immobiliari
