Amministratore di condominio e balconi aggettanti

Balconi-aggettanti

I balconi aggettanti sono accessori delle unità immobiliari private realizzati per consentire il vantaggio di affaccio dalle medesime. Il balcone aggettante ha una funzione di miglior utilizzo della proprietà individuale, estendendo la superficie di calpestio e consentendo un più agevole veduta.

La loro manutenzione crea notevoli problemi e contrasti tra i condomini, contrasti, la cui gestione e risoluzione è demandata all’amministratore di condominio.

Nel silenzio del legislatore, la Giurisprudenza di legittimità, ha dato delle indicazioni non sempre univoche per regolare la materia.

La Sentenza della Corte di Cassazione Sezione II Civile, n°15913 del 17 Luglio 2007 ha chiarito che: “che l’art. 1125 del Codice Civile  non possa trovare applicazione nel caso dei balconi “aggettanti”, i quali sporgendo dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, nè di necessaria copertura dell’edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono”.  L’indirizzo è stato confermato da altra recente Sentenza della medesima II Sezione Civile della Corte di Cassazione; Sentenza n°21343 del 9 Ottobre 2014, la quale ha ritenuto nulla la delibera condominiale, anche se approvata all’unanimità dei presenti, che, ha posto a carico del condominio le spese di rifacimento dei balconi, che sono beni privati, e quindi spettano ai singoli proprietari.

La Suprema Corte di Cassazione, in un recentissimo pronunciamento, Sentenza n°30071 pubblicata dalla Seconda Sezione in data 14 dicembre 2017, riferendosi ai parapetti dei balconi aggettanti con funzione ornamentale li ha qualificati come beni comuni rientranti a pieno titolo nelle indicazioni dell’articolo 1117 del Codice Civile.

Così ha letteralmente statuito la Corte: “Per orientamento consolidato di questa Corte, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile, non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. Sez. 2, 21/01/2000, n. 637 del; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624)”.

Altre indicazioni sono venute da recentissime sentenze di legittimità, cha hanno analizzato i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale (frontalino)  e di quella inferiore (soletta) dei balconi agettanti.

La Sentenza della Corte di Cassazione Sezione II Civile, n°5014 del 02 Marzo 2018 ha deciso che: “le spese di rifacimento dei frontalini sono relative a lavori eseguiti sui balconi dell’edificio, e da considerare beni comuni in quanto elementi che si inseriscono nella facciata e concorrono a costituire il decoro architettonico dell’immobile (Cass. civ., sez. 2, 30 gennaio 2008, n. 2241)………i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscano, quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini, sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio (Cass. civ., sez. 2, 7 settembre 1996, n. 8159)…..Risulta altresì confortata la soluzione per la quale la valutazione circa la natura comune delle parti dei balconi interessate dai lavori di manutenzione non è suscettibile di una soluzione aprioristica, ma richiede una valutazione in concreto che evidentemente, ed in maniera tendenzialmente insindacabile, è demandata al giudice di merito “.

L’indirizzo è stato confermato da altra recentissima Ordinanza della medesima II Sezione Civile della Corte di Cassazione n°27083 del 25 Ottobre 2018, la quale ha ritenuto:” …….dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole (ex multis, Sez. 2, n. 6624, 30/4/2012, Rv. 622451); perché il costo del recupero debba imputarsi al condominio non occorre che l’edificio mostri particolari pregevolezze artistiche o architettoniche, essendo sufficiente che il rivestimento esterno al balcone contribuisca alla gradevolezza estetica dell’intero manufatto“.

Alla luce di quanto riferito consigliamo agli amministratori di condominio, di valutare attentamente tutte le notevoli implicazioni, prima di avviarsi ad inserire nel novero delle opere condominiali la manutenzione dei balconi aggettanti.