La prorogatio dell’amministratore di condominio indica la prosecuzione temporanea dell’attività dell’amministratore dopo la cessazione dell’incarico e fino alla nomina del successore.
L’istituto, elaborato soprattutto dalla giurisprudenza precedente alla riforma del condominio, rispondeva all’esigenza di evitare che l’edificio rimanesse privo di gestione e di rappresentanza. Dopo la legge n. 220/2012, tuttavia, la sua permanenza e la sua effettiva estensione sono divenute controverse.
La questione ha assunto nuova rilevanza dopo due pronunce della Corte di cassazione del 2026, che hanno fornito soluzioni tra loro profondamente differenti.
Cosa prevede l’articolo 1129 del Codice civile
L’art. 1129, comma 8, c.c. stabilisce che, alla cessazione dell’incarico, l’amministratore deve:
- consegnare tutta la documentazione riferibile al condominio e ai singoli condomini;
- eseguire le attività urgenti necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni;
- svolgere tali attività senza diritto a ulteriori compensi.
La durata dell’incarico è invece regolata dal comma 10 dello stesso articolo, secondo il quale l’incarico dura un anno e si intende rinnovato per un periodo di eguale durata.
La norma aggiunge che l’assemblea convocata per la revoca o per le dimissioni deve deliberare anche sulla nomina del nuovo amministratore.
Il problema si presenta quando l’incarico è cessato e l’assemblea non riesce a nominare un successore, ad esempio perché non viene raggiunta la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c.
La prorogatio dell’amministratore di condominio prima della riforma
Secondo l’orientamento tradizionale, l’amministratore cessato per scadenza o dimissioni conservava, sino alla sostituzione, le attribuzioni necessarie alla gestione ordinaria del condominio.
Tale soluzione si fondava sulla presunzione che la prosecuzione temporanea dell’incarico corrispondesse all’interesse e alla volontà dei condomini, evitando un vuoto nella gestione.
La Corte di cassazione aveva riconosciuto non soltanto la permanenza dei poteri previsti dall’art. 1130 c.c., ma anche il diritto dell’amministratore a essere compensato durante il periodo di proroga.
Cass. n. 7247/2026 ricostruisce espressamente questo orientamento anteriore alla riforma, richiamando, tra le altre, Cass. n. 1137/1970 e Cass. n. 2214/1976.
Cosa aveva stabilito Cassazione n. 12120/2018
Con l’ordinanza 17 maggio 2018, n. 12120, la Corte di cassazione aveva affermato che la prorogatio dei poteri dell’amministratore uscente non opera quando l’assemblea abbia espresso una volontà chiara e contraria alla permanenza del precedente amministratore.
Nel caso esaminato, l’assemblea aveva nominato un nuovo amministratore, determinato il saldo delle competenze del professionista uscente e manifestato inequivocabilmente la volontà di interrompere il precedente rapporto.
Da questa decisione non può però ricavarsi, oggi, che in tutti gli altri casi la prorogatio piena sia automaticamente garantita. La pronuncia riguardava fatti anteriori alla riforma del 2012 e non risolveva direttamente il rapporto tra la tradizionale prorogatio e il nuovo art. 1129, comma 8, c.c.
Cassazione n. 424/2026: prorogatio dell’amministratore di condominio con pieni poteri
La sentenza della seconda sezione civile 8 gennaio 2026, n. 424, ha accolto una lettura ampia della prorogatio dell’amministratore di condominio.
Secondo questa pronuncia, l’amministratore dimissionario, in prorogatio, conserva sino alla sostituzione tutte le attribuzioni previste dall’art. 1130 c.c. La norma sulle attività urgenti non comprimerebbe i poteri ordinari, ma imporrebbe un’ulteriore responsabilità per le situazioni di emergenza.
Nel caso esaminato, l’assemblea aveva manifestato la volontà di continuare ad avvalersi dell’amministratore dimissionario, approvando il preventivo di gestione e il relativo compenso sino alla nomina del successore. La Corte ha quindi riconosciuto la legittimità della prosecuzione dell’attività e del compenso deliberato.
Cassazione n. 7247/2026: solo attività urgenti
Pochi mesi dopo, la stessa seconda sezione civile, con l’ordinanza 26 marzo 2026, n. 7247, ha adottato una soluzione opposta in materia di prorogatio dell’amministratore di condominio.
Secondo la Corte, dopo la cessazione dell’incarico per scadenza, revoca o dimissioni, l’amministratore:
- non può continuare a esercitare tutti i poteri previsti dall’art. 1130 c.c.;
- non conserva una gestione ordinaria piena;
- non ha diritto ad altri compensi;
- deve limitarsi alle attività urgenti che non possono essere differite senza danno o pericolo;
- deve attendere la nomina assembleare o giudiziale del nuovo amministratore.
La pronuncia prende espressamente le distanze da Cass. n. 424/2026 e fonda la propria conclusione sul testo dell’art. 1129, comma 8, c.c., sull’estinzione del mandato per scadenza del termine e sulla necessità di evitare rinnovi taciti potenzialmente illimitati.
La successiva Cassazione n. 21883/2026
La linea restrittiva è stata ulteriormente sviluppata, sul piano della rappresentanza processuale, da Cass. civ., sez. II, sentenza 26 giugno 2026, n. 21883.
Nel caso esaminato, l’amministratore di condominio in prorogatio aveva già rassegnato le dimissioni quando conferì al difensore una nuova procura speciale per proporre appello, senza una specifica autorizzazione dell’assemblea.
La Corte ha escluso che il rilascio della procura potesse rientrare tra le attività urgenti e non differibili consentite dall’art. 1129, comma 8, c.c., ritenendo quindi privo di validi poteri rappresentativi l’amministratore cessato e inammissibile l’impugnazione proposta in nome del condominio.
La decisione non riguarda direttamente il diritto al compenso, ma rafforza l’impostazione di Cass. n. 7247/2026, secondo cui la cessazione dell’incarico non determina una generale sopravvivenza dei poteri gestori e rappresentativi: gli atti estranei all’urgenza, compresa la decisione di promuovere un’impugnazione, richiedono un titolo attuale o un’apposita deliberazione assembleare.
Che cosa si intende per attività urgente
Cass. n. 7247/2026 qualifica come urgenti le attività caratterizzate da una necessità immediata e impellente.
Deve trattarsi di atti:
- da compiere senza ritardo;
- non differibili sino alla nomina del successore;
- necessari per evitare un danno o un pericolo concreto agli interessi comuni.
Non è sufficiente che l’attività sia genericamente utile o rientri nella normale amministrazione. Occorre che non sia possibile attendere una nuova deliberazione assembleare o l’intervento del giudice.
Possono rientrare, secondo le circostanze concrete, la messa in sicurezza di una parte dell’edificio o un pagamento indispensabile per impedire l’interruzione immediata di un servizio essenziale.
Non dovrebbero invece essere considerati automaticamente urgenti:
- la stipulazione di nuovi contratti ordinari;
- il conferimento di incarichi differibili;
- l’avvio di attività gestionali non necessarie;
- la prosecuzione indistinta degli incassi e dei pagamenti;
- l’assunzione di decisioni discrezionali proprie dell’amministratore regolarmente in carica.
L’amministratore cessato ha diritto al compenso?
Seguendo l’orientamento restrittivo espresso da Cass. n. 7247/2026, la risposta è negativa.
Le attività urgenti successive alla cessazione costituiscono un obbligo legale e devono essere eseguite senza diritto a ulteriori compensi.
La Corte collega proprio la gratuità dell’attività alla sua rigorosa limitazione agli atti immediati e indifferibili.
Deve essere mantenuta distinta la questione del rimborso di eventuali somme effettivamente anticipate dall’amministratore.
Il rimborso non costituisce un compenso, ma richiede la prova specifica dell’esborso effettuato nell’interesse del condominio.
Che cosa fare se l’assemblea non nomina il nuovo amministratore
Se l’assemblea non raggiunge la maggioranza necessaria, non è prudente ritenere che l’amministratore di condominio uscente possa automaticamente continuare la gestione ordinaria con pieni poteri.
Alla luce di Cass. n. 7247/2026, la condotta più cauta consiste nel:
- promuovere tempestivamente una nuova deliberazione sulla nomina;
- predisporre e mettere a disposizione tutta la documentazione;
- limitare l’attività agli atti realmente urgenti e indifferibili;
- documentare per iscritto il fatto, il rischio, l’atto eseguito e il relativo costo;
- evitare nuovi contratti e incarichi ordinari;
- non applicare ulteriori compensi per l’attività successiva alla cessazione;
- valutare gli strumenti giudiziari previsti dalla legge.
La stessa ordinanza indica, per superare lo stallo, la nomina giudiziale ai sensi dell’art. 1129, comma 1, c.c., il procedimento previsto dall’art. 1105, comma 4, c.c. e, per le controversie contro i condomini, la possibile nomina di un curatore speciale ai sensi dell’art. 65 disp. att. c.c.
La questione è definitivamente risolta?
No per niente!
Cass. n. 424/2026 e Cass. n. 7247/2026 provengono entrambe dalla seconda sezione civile e affermano principi incompatibili:
- la prima riconosce una prorogatio dell’amministratore di condominio ampia, con permanenza dei poteri ordinari e possibile compenso;
- la seconda esclude la prorogatio piena e limita l’amministratore cessato alle sole attività urgenti e gratuite.
Non essendovi una pronuncia delle Sezioni Unite, non è corretto presentare la questione come definitivamente chiusa.
Tuttavia, Cass. n. 7247/2026 è successiva, affronta espressamente il contrasto e formula una ricostruzione sistematica molto netta.
Per ragioni di prudenza professionale, gli amministratori di condominio dovrebbero quindi adottare immediatamente il modello operativo più restrittivo.
Indicazione operativa MAPI
In attesa di un auspicabile pronunciamento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione. Seguendo il più recente indirizzo giurisprudenziale. Dopo la cessazione dell’incarico, l’amministratore di condominio non dovrebbe proseguire indistintamente la gestione ordinaria. Le attività compiute devono essere realmente urgenti, non differibili, documentate e dirette a evitare un danno o un pericolo per gli interessi comuni. Inutile evidenziare che questa prassi crea evidenti difficoltà nella pratica dell’amministrazione condominiale.
Conclusioni
La prorogatio dell’amministratore di condominio non può più essere considerata un automatismo certo e generalizzato.
L’orientamento più recente esclude la conservazione indiscriminata dei poteri gestori e impone all’amministratore cessato di limitarsi alle attività urgenti, assicurare la consegna della documentazione e favorire la tempestiva nomina del successore.
In presenza di situazioni dubbie, è necessario valutare separatamente il titolo dell’incarico, la data di cessazione, la volontà espressa dall’assemblea, la natura delle attività da compiere e l’effettiva impossibilità di differirle.
