compenso amministratore di condominio

Compenso dell’amministratore di condominio dubbi e interpretazioni!

28 aprile 2018

Il nuovo articolo 1129 del Codice Civile, modificato dalla Riforma del Condominio, Legge 12 dicembre 2012, n°220, ha integrato le disposizioni sul compenso dell’amministratore di condominio. La norma indica testualmente: ” L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.

Effettivamente la disposizione pone dei dubbi interpretativi.

Il primo è di natura terminologica; il Legislatore usa il termine “svolta”, che presuppone una prestazione già eseguita, mentre al momento della nomina l’attività dell’amministratore è ancora da eseguire, quindi sarebbe stato più corretto usare il termine “da svolgere”.

Comunque a prescindere dalla logica, appare opportuno analizzare la finalità della disposizione, che, nel solco della legislazione vigente, tenta di chiarire ab origine, quali siano i costi della prestazione offerta. L’indicazione non è di semplice elaborazione per chi si propone, poiché l’attività di amministratore, è caratterizzata si da mansioni fisse e preventivabili, ma anche da una sorta d’imprevedibilità, vedi una manutenzione straordinaria urgente, che rende difficile preventivare in modo totalmente anticipato un costo.

Alcuni commentatori hanno pensato di risolvere la questione rispolverando, l’uso di tariffari professionali generici, casomai elaborati da qualche associazione di categoria, che approvati in assemblea, a fine mandato quantificassero a posteriori il reale compenso della prestazione professionale. Esercizio questo assai irrealistico, poiché anche nel sistema ordinistico (Avvocati, Ingegneri, Architetti eccetera) il Legislatore ha abrogato le tariffe professionali,  articolo 9 del Decreto Legge 24 gennaio 2012 n. 1 (convertito, con modificazione, dalla legge 24 marzo 2012 n. 27).

Alla luce di quanto argomentato appare indiscutibile che l’assemblea chiamata a nominare l’amministratore di condominio debba deliberare, a pena di nullità della nomina, anche il suo compenso, già quantificato analiticamente e anticipatamente.

Altro problema è come l’amministratore debba quantificare il costo della sua opera, per non avventurarsi in un’impresa antieconomica, quantificando preventivamente tutte le prestazioni, ordinarie, straordinarie e i relativi costi.

Anche un recente orientamento della Corte di Cassazione Sezione II, Sentenza n°5014 dello 02 marzo 2018, pur ritenendo: “che questa Corte ha avuto modo di precisare che (cfr. Cass. n. 10204/2010) l’attività dell’amministratore, connessa e indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dal mandato con rappresentanza – le cui norme sono applicabili nei rapporti con i condomini, – deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale e non deve, perciò, essere retribuita a parte, ma trattasi di principi che non attengono alla diversa ipotesi, ……….., in cui un compenso straordinario non sia preteso in maniera unilaterale dall’amministratore, ma sia stato oggetto di un’espressa delibera da parte dell’assemblea. In tal senso valga il richiamo a Cass. n. 22313/2013 che, proprio facendo riferimento ai precedenti sopra indicati, ha per converso precisato che gli stessi appaiono correttamente applicabili alle ipotesi in cui manchi una specifica delibera condominiale che abbia invece ritenuto di dover autonomamente remunerare l’attività straordinaria dell’amministratore, non ravvisando sufficiente il compenso forfettario in precedenza accordato…….rientra nelle competenze dell’assemblea ex art. 1135 c.c. anche quella di riconoscere un compenso straordinario all’amministratore,……….costituendo oggetto di una valutazione esclusivamente riservata all’organo assembleare, la cui decisione non è suscettibile di sindacato in sede di legittimità, dovendosi escludere quindi anche la ricorrenza del denunciato vizio della motivazione (tale modus operandi va ritenuto sicuramente conforme a legge in relazione alla fattispecie in esame, sviluppatasi in epoca anteriore alla riforma di cui alla legge n. 220/2012, dovendosi in relazione al novellato testo dell’art. 1129 del Codice Civile, tenere in debita considerazione la previsione che impone all’amministratore all’atto dell’accettazione della nomina, di dovere analiticamente specificare, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso, ben potendosi ipotizzare che in tale indicazione debbano includersi anche i compensi legati all’esecuzione di eventuali attività straordinarie).

Alla luce di quanto riportato, si può ritenere confermato, anche dalla giurisprudenza di legittimità, il principio inderogabile secondo cui il compenso dell’amministratore di condominio debba necessariamente essere interamente quantificato al momento dell’incarico, senza alcun parametro di riferimento.