Il verbale dell’assemblea condominiale è un documento obbligatorio che certifica quanto deciso dai condomini durante una riunione assembleare.
Il documento rappresenta la prova scritta della volontà collettiva del condominio, assumendo valore giuridico sia nei rapporti interni tra i condòmini sia nei confronti di terzi.
Cos’è il verbale di assemblea condominiale?
Il verbale è l’atto formale che documenta:
- la convocazione dell’assemblea;
- la partecipazione dei condòmini;
- la regolarità della costituzione;
- lo svolgimento delle votazioni;
- le delibere assunte.
Secondo il Codice Civile, la sua redazione è obbligatoria:
- Art. 1136, ultimo comma:
“Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.” - Art. 1130, n. 7:
“L’amministratore deve curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee.”
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Come deve essere redatto il verbale?
La normativa non detta una forma rigida, ma la giurisprudenza consolidata ha chiarito i contenuti minimi necessari.
Il verbale deve indicare con chiarezza:
- Luogo, data e orario della riunione
- Ordine del giorno
- Nomi dei partecipanti (presenti e delegati) e relativi millesimi
- Nomina del presidente e del segretario
- Sintesi degli interventi e delle votazioni
- Esito dettagliato di ogni delibera con i voti favorevoli, contrari e astenuti per nominativo e per millesimi
- Ora di chiusura dell’assemblea
🔗 Per accedere ad uno schema di verbale digita Come si redige un verbale di assemblea condominiale?
Verbali non conformi: rischio di annullabilità
Un verbale che non identifica i singoli votanti con le relative quote millesimali, o che si limita a riportare “approvato all’unanimità” senza specificare se si tratta dei presenti o dell’intero condominio, può essere impugnato.
📌 Questo perché l’art. 1136 c.c. prevede precisi quorum costitutivi e deliberativi, che devono risultare verificabili attraverso il verbale stesso.
📬 Obbligo di comunicazione agli assenti
Quindi, l’amministratore ha l’obbligo di inviare copia integrale del verbale di assemblea condominiale ai condòmini assenti, per consentire loro di valutare se impugnare eventuali delibere (entro 30 giorni) ai sensi dell’art. 1137, 2° comma c.c.
💻 Verbale assemblea condominiale online: cosa cambia?
Effettivamente, con la Legge 13 ottobre 2020, n. 126, di conversione del D.L. 104/2020, è stata introdotta la possibilità di tenere le assemblee condominiali online, in videoconferenza, modificando l’art. 66 delle disposizioni di attuazione al Codice Civile.
Infatti, la norma ha modificato l’articolo 66 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice civile che regola la convocazione delle assemblee condominiali, prevedendo la modalità di assemblea in videoconferenza, attraverso piattaforma elettronica.
Pertanto, la legge ha differenziato le verbalizzazioni delle assemblee in presenza fisica dei condomini dalle assemblee in videoconferenza ritenendo che per le assemblee on line il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.
Inoltre, la norma ha previsto che il verbale vada inviato a tutti i condomini, anche i presenti, di fatto distinguendo due forme di verbale, regolate in modo diverso.
Cosa prevede la nuova normativa sul verbale di assemblea condominiale?
- L’assemblea può svolgersi su piattaforma telematica
- Il verbale è redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente
- Va trasmesso a tutti i condòmini, sia presenti che assenti, con le stesse modalità previste per la convocazione
📌 Si nota un ritorno della figura del presidente, nonostante la Legge 220/2012 avesse eliminato ogni riferimento a tale ruolo nell’art. 67 disp. att. c.c.
Due modelli di verbalizzazione?
Di fatto, oggi coesistono due regimi:
| Tipo di Assemblea | Modalità Verbale | Destinatari |
|---|---|---|
| In presenza | Registro a cura dell’amministratore | Solo assenti |
| In videoconferenza | Invio digitale a tutti i condòmini | Presenti + assenti |
Tuttavia questa distinzione non è esente da criticità interpretative, poiché genera differenze procedurali non sempre giustificate, mettendo in discussione l’uniformità della disciplina assembleare.
Conclusioni: verso una riforma organica?
Purtroppo il tema del verbale di assemblea condominiale mostra ancora ampie zone d’ombra normative e contraddizioni, specie nel contesto digitale.
Pertanto, un intervento chiarificatore del legislatore sarebbe auspicabile per:
- Uniformare le modalità di redazione e trasmissione dei verbali
- Garantire la certezza dei quorum e delle maggioranze
- Evitare contenziosi legati a vizi formali
Nel frattempo, l’amministratore di condominio deve prestare massima attenzione alla forma del verbale di assemblea condominiale, poiché un documento redatto in modo approssimativo può inficiare la validità delle delibere e dare luogo a cause legali complesse.
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