Il verbale dell’assemblea condominiale è il documento attraverso il quale viene ricostruito ciò che è avvenuto durante la riunione e, soprattutto, quali decisioni sono state assunte dai condomini.
Non è una semplice sintesi informale della discussione.
L’articolo 1136 del Codice civile stabilisce che delle riunioni dell’assemblea debba essere redatto processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore. L’articolo 1130, n. 7, disciplina poi il registro dei verbali, nel quale devono essere annotate le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni e le brevi dichiarazioni rese dai condomini che abbiano chiesto di inserirle.
Da queste disposizioni deriva l’importanza del verbale nella vita del condominio: il documento deve permettere di ricostruire il procedimento attraverso il quale si è formata la volontà assembleare e di verificare, quando necessario, se una deliberazione sia stata approvata con le maggioranze richieste.
Questo non significa, però, che qualsiasi omissione formale renda automaticamente invalida una delibera. Occorre sempre verificare quale informazione manca, quale norma è stata violata e se l’irregolarità abbia concretamente inciso sulla possibilità di ricostruire la decisione assembleare.
Cosa prevede il Codice civile sul verbale dell’assemblea condominiale
La disciplina normativa è meno analitica di quanto talvolta si ritenga.
L’articolo 1136 c.c. impone la redazione del processo verbale e la sua trascrizione nel registro tenuto dall’amministratore, ma non contiene un modello legale del documento né un elenco dettagliato di tutte le informazioni che devono necessariamente comparirvi.
L’articolo 1130, n. 7, aggiunge elementi importanti, stabilendo che nel registro dei verbali vengano annotate le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni e le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne abbiano fatto richiesta. Allo stesso registro deve essere allegato il regolamento di condominio, se adottato.
Il contenuto concreto del verbale deve quindi essere ricostruito considerando insieme le norme sul funzionamento dell’assemblea e i principi elaborati dalla giurisprudenza.
La Corte di Cassazione ha più volte sottolineato, in particolare, la necessità che dal verbale assemblea condominiale sia possibile verificare la corretta formazione delle maggioranze previste dall’articolo 1136 c.c.
Cosa deve permettere di verificare il verbale?
Il Codice civile non contiene un modello rigido di verbale. Il documento deve però consentire di ricostruire chi ha partecipato all’assemblea, quale valore millesimale era rappresentato, come si è svolta la votazione e con quale maggioranza è stata assunta ciascuna deliberazione. Non ogni omissione formale determina automaticamente l’invalidità della delibera: occorre valutarne concretamente la rilevanza.
Cosa deve contenere il verbale assemblea condominiale
Un verbale correttamente redatto dovrebbe innanzitutto consentire di identificare la riunione: condominio, data, luogo, orario e indicazione della prima o seconda convocazione.
Dovrebbero poi risultare i condomini presenti personalmente e quelli rappresentati per delega, con i relativi valori millesimali. Questo dato è essenziale perché permette di verificare sia la regolare costituzione dell’assemblea sia le maggioranze raggiunte nelle singole votazioni.
È opportuno dare conto anche della verifica della regolarità della convocazione. Sul punto la Corte di Cassazione ha affermato che il controllo della regolarità degli avvisi appartiene al procedimento assembleare e deve trovare riscontro nel verbale.
Il documento deve poi consentire di individuare gli argomenti trattati, le proposte concretamente poste in votazione, l’esito di ciascun voto e il contenuto della deliberazione effettivamente assunta.
Non occorre invece trasformare il verbale assemblea condominiale in una trascrizione integrale di tutto ciò che ogni partecipante ha detto durante la riunione. La funzione del documento è ricostruire correttamente il procedimento e le decisioni.
L’articolo 1130, n. 7, prevede espressamente la possibilità di annotare le brevi dichiarazioni dei condomini che ne abbiano fatto richiesta.
In termini operativi, un verbale ben strutturato dovrebbe quindi permettere di individuare agevolmente:
- data, luogo e svolgimento della riunione;
- partecipanti personalmente presenti e rappresentati per delega, con i relativi millesimi;
- verifica della costituzione dell’assemblea;
- punti discussi e proposte sottoposte a voto;
- favorevoli, contrari e astenuti, con i valori millesimali necessari alla verifica delle maggioranze;
- contenuto preciso delle deliberazioni;
- eventuali brevi dichiarazioni di cui sia stata richiesta la verbalizzazione;
- eventuali ingressi o uscite durante la seduta quando incidano sulle successive votazioni.
Altre indicazioni, come l’ora di chiusura, sono estremamente utili nella pratica ma non devono essere presentate come se il Codice civile contenesse un elenco formale e tassativo di requisiti.
Come verbalizzare presenti, deleghe e millesimi
La parte iniziale del verbale assemblea condominiale assume particolare importanza perché determina la base sulla quale vengono successivamente calcolate le maggioranze.
È quindi opportuno individuare separatamente chi interviene personalmente e chi è rappresentato per delega, indicando il valore millesimale riferibile a ciascun partecipante.
Non basta conoscere il totale dei millesimi presenti all’inizio della riunione.
Durante un’assemblea un condomino può arrivare successivamente oppure allontanarsi prima della conclusione. In questi casi la variazione può incidere sul quorum relativo alle deliberazioni successive e dovrebbe quindi risultare dal verbale.
La Corte di Cassazione ha recentemente ribadito proprio questa distinzione: il condomino presente all’inizio ma assente al momento della deliberazione continua a rilevare ai fini della costituzione iniziale, ma non può essere computato nel quorum deliberativo relativo alla votazione alla quale non ha partecipato.
Per questo un buon verbale non dovrebbe limitarsi a fotografare le presenze iniziali, ma dovrebbe rendere comprensibili anche le variazioni rilevanti intervenute nel corso della seduta.
Per le regole generali sulla conduzione e sui quorum si rinvia alla guida MAPI sulla gestione dell’assemblea di condominio.
Come devono risultare le votazioni
La verbalizzazione delle votazioni costituisce uno dei punti più delicati.
La formula generica “l’assemblea approva a maggioranza” può non essere sufficiente quando dal resto del documento non sia possibile ricostruire chi abbia partecipato alla votazione e quale valore millesimale abbia espresso ciascun gruppo.
La Cassazione n. 6552/2015 ha chiarito che, ai fini della verifica dei quorum dell’articolo 1136 c.c., il verbale assemblea condominiale deve consentire di individuare i partecipanti personalmente o per delega e i voti espressi con i relativi valori millesimali.
La stessa decisione evita però un formalismo eccessivo: il verbale può rimanere valido anche quando indichi nominativamente soltanto contrari e astenuti, purché sia possibile individuare con certezza, per differenza, chi abbia votato a favore.
Quello che conta, quindi, non è l’utilizzo di una formula prestabilita, ma la possibilità di verificare concretamente come si sia formata la maggioranza.
La soluzione più prudente rimane indicare, per ogni deliberazione significativa, favorevoli, contrari, astenuti e assenti con i rispettivi millesimi, oltre al risultato della votazione.
La delibera deve essere scritta in modo preciso
Il verbale assemblea condominiale non deve limitarsi a raccontare la discussione.
Deve essere possibile distinguere ciò che un condomino ha proposto da ciò che l’assemblea ha effettivamente deciso.
Espressioni come “si discute della possibilità di rifare il tetto” oppure “i condomini valutano il preventivo” non consentono, da sole, di comprendere se sia stata assunta una deliberazione e quale ne sia il contenuto.
È quindi opportuno riportare in modo autonomo e chiaramente riconoscibile il testo della decisione posta in votazione e il relativo risultato.
Questa attenzione è particolarmente importante quando l’assemblea approva lavori straordinari, preventivi, rendiconti, riparti di spesa, incarichi professionali o decisioni destinate a essere successivamente eseguite dall’amministratore.
Una deliberazione ambigua può generare problemi non soltanto in sede di impugnazione, ma anche nel momento in cui deve essere concretamente eseguita.
Le dichiarazioni dei condomini devono essere inserite?
Non è necessario riportare integralmente ogni intervento.
L’articolo 1130, n. 7, attribuisce però espressa rilevanza alle brevi dichiarazioni rese dai condomini che abbiano chiesto che ne sia effettuata l’annotazione.
Se un partecipante domanda che una propria dichiarazione pertinente alla riunione venga verbalizzata, è quindi opportuno riportarla in forma fedele e sintetica.
Non significa che il condomino possa trasformare il verbale in un proprio documento personale o pretendere la trascrizione di interventi illimitati. La stessa norma parla di “brevi dichiarazioni”.
Per l’amministratore e per chi redige materialmente il verbale è utile mantenere un criterio semplice: riportare la dichiarazione richiesta senza alterarne il significato, evitando nello stesso tempo di confonderla con il contenuto della deliberazione adottata dall’assemblea.
Presidente e segretario: sono sempre obbligatori?
Su questo punto la precedente versione dell’articolo richiedeva una correzione.
Nel normale svolgimento dell’assemblea in presenza il Codice civile non stabilisce che la mancata nomina del presidente o del segretario determini automaticamente l’invalidità delle deliberazioni.
La Corte di Cassazione, con ordinanza 29 marzo 2024, n. 8577, ha espressamente ribadito che la nomina di presidente e segretario, nel regime dell’assemblea ordinaria, non è prescritta da una norma a pena di nullità e che le relative irregolarità non comportano, per ciò solo, invalidità delle delibere.
Ciò non rende queste figure inutili.
Nella pratica il presidente svolge una funzione importante nella conduzione dei lavori e il segretario cura normalmente la materiale redazione del verbale. La loro individuazione rende il procedimento più ordinato e riduce il rischio di contestazioni.
È però necessario distinguere questa prassi dalla disciplina specifica introdotta per la videoconferenza, nella quale l’articolo 66 disp. att. c.c. prevede espressamente un verbale redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente.
Il verbale deve essere firmato dal presidente e dal segretario?
Anche in questo caso occorre distinguere l’assemblea ordinaria dalla particolare disciplina della videoconferenza.
Per l’assemblea in presenza non esiste una disposizione che stabilisca, in termini generali, l’invalidità della deliberazione per la sola mancanza della firma del presidente o del segretario.
La Cassazione n. 8577/2024 ha confermato questo principio e ha anche ricordato la funzione della sottoscrizione.
Quando il verbale è sottoscritto, esso assume natura di scrittura privata quanto alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori. Questo valore probatorio non significa però che tutto ciò che è scritto nel documento diventi automaticamente incontestabile quanto alla sua veridicità.
Già la Cassazione n. 11375/2017 aveva chiarito che il valore di prova legale riguarda la provenienza delle dichiarazioni e non la verità del contenuto del verbale.
Di conseguenza, la firma rimane una cautela importante e ordinariamente opportuna, ma non deve essere descritta come requisito generale di validità di ogni deliberazione tenuta in presenza.
Un verbale assemblea condominiale incompleto rende invalida la delibera?
Non necessariamente.
Questa è una delle correzioni più importanti rispetto a formulazioni molto diffuse.
Un errore materiale, un’omissione marginale o una redazione imperfetta non comportano automaticamente l’annullamento della deliberazione.
La questione cambia quando dal verbale non sia possibile ricostruire un elemento necessario per verificare la regolarità della decisione: ad esempio chi abbia votato, quali millesimi fossero rappresentati o se sia stata raggiunta la maggioranza richiesta.
La Cassazione n. 6552/2015 mostra bene questo approccio sostanziale. Non richiede formule sacramentali, ma pretende che dal documento sia possibile ricostruire in modo attendibile la formazione della volontà assembleare.
È quindi più corretto parlare di rilevanza concreta del vizio di verbalizzazione anziché affermare che qualsiasi verbale non perfettamente compilato renda automaticamente annullabile la delibera.
Il verbale può essere corretto dopo la chiusura dell’assemblea?
Anche su questo punto è necessario evitare risposte assolute.
La Cassazione n. 6552/2015 ha ritenuto che non determini di per sé invalidità la correzione del verbale effettuata dopo la conclusione dell’assemblea per eliminare errori relativi al computo dei millesimi e ai condomini effettivamente presenti.
Questo principio non significa che il verbale possa essere liberamente riscritto dopo la riunione.
Una cosa è correggere un errore materiale per far coincidere il documento con quanto effettivamente avvenuto; altra cosa sarebbe modificare successivamente il contenuto della volontà assembleare, aggiungere una decisione non assunta o cambiare il risultato di una votazione.
Quando la correzione riguarda elementi sostanziali o contestati è quindi necessaria particolare prudenza. Il verbale deve documentare la riunione, non diventare lo strumento attraverso cui la decisione viene ricostruita successivamente in modo diverso da come si è realmente formata.
Comunicazione del verbale assemblea condominiale ai condomini assenti
La precedente versione dell’articolo affermava in termini assoluti che l’amministratore avesse l’obbligo di inviare copia integrale del verbale agli assenti.
La questione va formulata con maggiore precisione.
L’articolo 1137 c.c. stabilisce che il termine di trenta giorni per chiedere l’annullamento di una deliberazione decorre, per il condomino dissenziente o astenuto, dalla data della deliberazione e, per il condomino assente, dalla data di comunicazione della deliberazione.
La comunicazione assume quindi un effetto giuridico preciso nei confronti dell’assente.
La Cassazione n. 16081/2016 ha inoltre chiarito che la semplice possibilità di conoscere la delibera non sostituisce la comunicazione: ai fini della decorrenza del termine occorre il recapito al condomino del verbale contenente le decisioni assembleari.
Per questo, nella gestione ordinaria, la trasmissione del verbale agli assenti costituisce la soluzione corretta e prudente per documentare la comunicazione delle deliberazioni e determinare la decorrenza del termine previsto dall’articolo 1137.
È però più preciso fondare questa conclusione sull’effetto previsto dall’articolo 1137 e sulla giurisprudenza, anziché presentare un generico “obbligo di invio del verbale” come se fosse formulato testualmente dal Codice civile.
Chi intende contestare una decisione può approfondire termini e presupposti nella guida di Avvocato Condominiale Online su come impugnare una delibera condominiale.
Il termine di trenta giorni decorre per tutti nello stesso momento?
No.
L’articolo 1137 distingue espressamente le diverse posizioni.
Per il condomino che ha partecipato alla riunione ed è risultato dissenziente o astenuto, il termine per chiedere l’annullamento decorre dalla data della deliberazione.
Per l’assente decorre invece dalla comunicazione della deliberazione.
Questa distinzione spiega perché sia particolarmente importante poter dimostrare non soltanto che il verbale sia stato predisposto, ma anche quando la deliberazione sia stata effettivamente comunicata al condomino assente.
Il termine di trenta giorni riguarda l’azione di annullamento disciplinata dall’articolo 1137. Le questioni relative alla nullità delle deliberazioni seguono principi differenti e non devono essere confuse automaticamente con il regime dell’annullabilità.
Verbale assemblea condominiale falso, inesatto o contestato: quale valore probatorio ha?
Il verbale non gode di una presunzione assoluta di veridicità.
Quando è sottoscritto, la giurisprudenza della Cassazione lo qualifica come scrittura privata e attribuisce alla sottoscrizione valore probatorio rispetto alla provenienza delle dichiarazioni dai soggetti che lo hanno firmato.
Ciò non rende incontestabile il contenuto.
La Cassazione ha precisato che la veridicità di quanto riportato nel verbale può essere contestata senza che sia necessariamente richiesta la querela di falso propria degli atti pubblici.
Questo è un punto rilevante anche per l’amministratore: il verbale deve essere redatto con precisione proprio perché rimane possibile dimostrare, attraverso gli strumenti processuali consentiti, che quanto verbalizzato non corrisponde a ciò che effettivamente è avvenuto.
Il verbale dell’assemblea condominiale online
Per le riunioni interamente svolte in videoconferenza esiste una previsione particolare.
L’articolo 66 disp. att. c.c. stabilisce che il verbale sia redatto dal segretario, sottoscritto dal presidente e trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.
Non significa che debba necessariamente essere inviato “digitalmente”: la norma richiama le formalità previste per la convocazione e non introduce un obbligo generalizzato di utilizzare esclusivamente strumenti elettronici.
Questa disciplina particolare non consente neppure di concludere che esistano due diverse categorie giuridiche di verbale, una per l’assemblea in presenza e una per quella online. Il documento conserva la medesima funzione; per la videoconferenza il legislatore ha semplicemente introdotto alcune prescrizioni specifiche sulla redazione, sulla sottoscrizione e sulla trasmissione.
La disciplina completa della riunione telematica è trattata separatamente nella guida MAPI sull’assemblea condominiale online.
Registro dei verbali e conservazione
Una volta redatto, il verbale entra nella documentazione stabile del condominio.
L’articolo 1130, n. 7, attribuisce all’amministratore il compito di curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee.
Nel registro trovano posto le deliberazioni, le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea e le brevi dichiarazioni dei condomini di cui sia stata richiesta la verbalizzazione. Al registro è allegato anche il regolamento condominiale, se adottato.
La tenuta del registro non ha soltanto una funzione archivistica. Permette di ricostruire nel tempo la storia delle decisioni del condominio e assume particolare importanza quando devono essere verificati incarichi, lavori, autorizzazioni, criteri di spesa o precedenti deliberazioni.
L’articolo 1129 c.c. prevede inoltre che l’amministratore comunichi, al momento dell’accettazione della nomina e del rinnovo, il luogo in cui si trovano i registri e i giorni e le ore nei quali gli interessati possono prenderne gratuitamente visione e ottenere copia, previo rimborso della spesa.
Sul complesso degli obblighi documentali dell’amministratore è disponibile anche l’approfondimento MAPI sui registri condominiali obbligatori.
Come evitare gli errori più frequenti nel verbale assemblea condominiale
La qualità di un verbale dipende soprattutto dalla possibilità di ricostruire senza ambiguità ciò che è realmente accaduto.
L’amministratore dovrebbe quindi evitare formule generiche quando è necessario indicare una decisione precisa, controllare che presenti e millesimi siano corretti, registrare le variazioni delle presenze che incidono sulle votazioni e distinguere sempre il dibattito dalla deliberazione.
Particolare attenzione va dedicata all’esito del voto. Quando una maggioranza è contestabile, un verbale che non permette di ricostruire nominativi e millesimi rischia di trasformare un problema di documentazione in una controversia sulla validità della decisione.
Al contrario, non è necessario appesantire il documento con la trascrizione integrale di interventi irrilevanti o formule burocratiche che non aggiungono alcuna informazione utile.
Per un esempio operativo di impostazione del documento può essere consultata anche la guida di Avvocato Condominiale Online su come si redige un verbale di assemblea condominiale.
Verbale assemblea condominiale e impugnazione della delibera
Il verbale assume inevitabilmente un ruolo centrale quando una deliberazione viene contestata.
È attraverso questo documento che normalmente si ricostruiscono la costituzione dell’assemblea, le presenze, le deleghe, le maggioranze e il contenuto della decisione.
Questo non significa che ogni difetto del verbale equivalga a un vizio della deliberazione.
Occorre distinguere tra l’errore puramente materiale, l’imprecisione che non impedisce di ricostruire quanto accaduto e l’omissione che rende invece impossibile verificare un requisito essenziale del procedimento assembleare.
Anche la distinzione tra nullità e annullabilità non può essere decisa semplicemente leggendo se il verbale sia “completo” o “incompleto”. Deve essere individuato il vizio effettivamente lamentato e applicata la relativa disciplina.
Per questo è opportuno evitare formule automatiche come “verbale irregolare = delibera nulla” o “verbale incompleto = delibera sempre annullabile”.
Il verbale assemblea condominiale come strumento di buona amministrazione
Un verbale ben redatto non serve soltanto in caso di causa.
Serve prima di tutto a evitare che una causa nasca.
A distanza di mesi o di anni, condomini e amministratore devono poter comprendere quale decisione sia stata assunta, con quali maggioranze e con quale contenuto. Questo è particolarmente importante per lavori straordinari, approvazione dei rendiconti, incarichi, ripartizioni di spesa e deliberazioni destinate a produrre effetti per più esercizi.
La corretta verbalizzazione è quindi una parte essenziale della gestione dell’assemblea di condominio, ma questa pagina mantiene un intento specifico: spiegare come deve essere documentata la formazione della volontà assembleare e quali conseguenze possano derivare dalle omissioni realmente rilevanti.
Per gli amministratori che intendono approfondire anche la gestione delle assemblee, le maggioranze, la documentazione condominiale e gli altri obblighi professionali, questi temi fanno parte del corso per amministratore di condominio MAPI, organizzato secondo la disciplina formativa del D.M. 140/2014.
Fonti ufficiali
- Codice civile – R.D. 16 marzo 1942, n. 262 — con particolare riferimento agli articoli 1129, 1130, 1136 e 1137.
- R.D. 30 marzo 1942, n. 318 – Disposizioni per l’attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie — con particolare riferimento agli articoli 66 e 67 disp. att. c.c.
- Legge 13 ottobre 2020, n. 126 — intervento normativo che ha introdotto nell’articolo 66 disp. att. c.c. la partecipazione all’assemblea in videoconferenza.
- Legge 27 novembre 2020, n. 159 — con particolare riferimento alla successiva modifica della disciplina della videoconferenza.
Contenuto informativo verificato e aggiornato al 6 settembre 2026 sulla base delle fonti normative istituzionali collegate. La rilevanza di omissioni, errori o irregolarità del verbale deve essere valutata in relazione alla specifica deliberazione, al regolamento condominiale, ai quorum applicabili e alle circostanze concrete della riunione. Il testo non sostituisce la consulenza legale relativa al singolo caso.
Revisione e supervisione editoriale: CESI – Centro Studi Immobiliari
