Articoli 1129 – 1130 – 1131 c.c.
Art. 1129 c.c. – Nomina e revoca dell’amministratore
Testo previgente (ante riforma 2012)
Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. In questi casi si applicano le disposizioni previste dall’articolo 1129 1130 1131 Codice civile. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea.
Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma dell’articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell’amministratore dall’ufficio sono annotate in apposito registro.
Testo vigente (post riforma 2012)
Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini.
Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato può prenderne visione.
L’assemblea può subordinare la nomina alla presentazione di una polizza di assicurazione per la responsabilità civile.
È fatto obbligo all’amministratore di far transitare le somme su uno specifico conto corrente intestato al condominio.
Alla cessazione dell’incarico deve consegnare tutta la documentazione e compiere le attività urgenti.
Salvo dispensa dell’assemblea, deve agire per la riscossione delle somme entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio.
L’incarico ha durata di un anno e si intende rinnovato.
La revoca può essere deliberata in ogni tempo o disposta dall’autorità giudiziaria.
Costituiscono gravi irregolarità, tra le altre:
- mancata convocazione assemblea per rendiconto
- mancata esecuzione deliberazioni
- mancata apertura conto corrente
- gestione con confusione patrimoniale
- mancato recupero crediti
- violazione obblighi di tenuta registri
Art. 1130 c.c. – Attribuzioni dell’amministratore
Testo previgente (ante riforma 2012)
L’amministratore deve:
- eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento di condominio;
- disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune;
- riscuotere i contributi ed erogare le spese necessarie;
- compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni.
Egli, alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione.
Testo vigente (post riforma 2012)
L’amministratore deve:
- eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto e curare l’osservanza del regolamento;
- disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi;
- riscuotere i contributi ed erogare le spese;
- compiere gli atti conservativi;
- eseguire gli adempimenti fiscali;
- curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale;
- curare la tenuta dei registri:
- verbali assemblee
- nomina e revoca
- contabilità
- conservare la documentazione;
- fornire attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti;
- redigere il rendiconto e convocare l’assemblea entro centottanta giorni.
Art. 1131 c.c. – Rappresentanza
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa.
Qualora la citazione o il provvedimento esorbiti dalle attribuzioni, deve darne senza indugio notizia all’assemblea.
L’amministratore che non adempie può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
Testo vigente (post riforma 2012)
Nei limiti delle attribuzioni previste dall’Articolo 1130 Codice Civile o dei maggiori poteri conferiti dal regolamento o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati gli atti e i provvedimenti dell’autorità amministrativa.
Qualora l’azione o il provvedimento eccedano le attribuzioni, deve darne senza indugio notizia all’assemblea.
L’omessa comunicazione comporta revoca e responsabilità per danni.
Conclusione
Gli articoli 1129, 1130 e 1131 c.c., letti nella loro evoluzione, delineano un modello chiaro:
- l’amministratore non è un soggetto “abilitato” da un ente pubblico
- è un mandatario sottoposto a regole civilistiche
- il controllo è interno al condominio
- la trasparenza è lo strumento principale di garanzia
Ogni proposta di riforma che si discosti da questa impostazione rischia di alterare l’equilibrio del sistema, spostando il baricentro dal rapporto privatistico a una logica pubblicistica non prevista dall’impianto normativo vigente.
