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Ripartizione spese in condominio! Ecco le Sezioni Unite!

24 Aprile 2021

Come si attuta la ripartizione spese in condominio?

Quale normativa regola la materia?

La comproprietà delle parti comuni dell’edificio e la comune utilità dei servizi condominiali comporta l’obbligazione a carico dei singoli condomini di sostenere le rispettive spese.

La legge conferma la impossibilità per il singolo condomino di sottrarsi al contributo per la gestione dei beni comuni del fabbricato, neanche modificandone la destinazione d’uso.

L’articolo 1123 prevede tre criteri generali di ripartizione spese in condominio.

Secondo quando indicato dall’articolo 1123 1° comma del Codice civile le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

La prima regola prevista dall’articolo 1123 del Codice civile sancisce che le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni per la prestazione dei servizi nell’interesse comune, e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, si ripartiscono in misura proporzionale ai valori di proprietà di ciascun condomino.

L’articolo 1123, secondo comma, del Codice civile dispone che “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”.

L’espressione “cose” adoperata dal legislatore fa riferimento al godimento dei servizi condominiali comuni (ad esempio il servizio di pulizia scale).

Occorre tuttavia che il servizio abbia una destinazione tale da permettere godimenti diversi e cioè, ancorché in modo potenziale, ne sia misurabile l’uso.

Secondo quando previsto dall’articolo 1123 terzo comma quando un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne traggono utilità.

La norma fa riferimento a quelle componenti del fabbricato, comuni non a tutti i condomini, ma esclusivamente ad una parte di essi. (Colonna di scarico che serve una sola parte delle unità immobiliari).

Le spese vanno ripartite esclusivamente tra quei condomini che traggono utilità da quel bene.

I principi indicate dall’articolo 1123 del Codice civile possono essere derogate esclusivamente con il consenso unanime dei condomini.

Ma cosa succede se una delibera condominiale viola i principi stabiliti dall’articolo 1123 del Codice civile o criteri convenzionalmente stabiliti?

Sicuramente sarà una delibera invalida!

Ma sarà una delibera nulla o annullabile? Ossia la sua invalidità sarà rilevabile d’ufficio e deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, ovvero, deducibile nei modi e nei tempi previsti dall’art. 1137, secondo comma, del Codice civile?

Una recentissima Sentenza a sezioni unite della Corte di cassazione dà una risposta alla domanda.

Corte di Cassazione a Sezioni Unite; n°9839 del 14 aprile 2021: “- «In tema di  deliberazioni  dell’assemblea  condominiale,  sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di  ripartizione  delle  spese  previsti  dalla legge o dalla convenzione, da valere per  il futuro,  trattandosi  di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, numeri 2) e 3), Codice civile  e che  è sottratta  al  metodo  maggioritario; sono, invece, meramente  annullabili  le deliberazioni  aventi  ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei  servizi  comuni  adottate  senza  modificare  i criteri generali previsti dalla legge o  dalla  convenzione,  ma  in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio delle dette attribuzioni assembleari,  che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, secondo comma, Codice civile”.

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