In Italia si è dibattuto a lungo sulla questione se un agente immobiliare possa assumere il ruolo di amministratore di condominio.
Amministratore di condominio agente immobilare è possibile?
Secondo l’articolo 5, comma 3 della Legge n. 39/89, come modificato dall’articolo 2 comma 1 della Legge 3 maggio 2019, n. 37.
“L’esercizio dell’attivita’ di mediazione e’ incompatibile con l’esercizio di attivita’ imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attivita’ di mediazione, nonche’ con l’attivita’ svolta in qualita’ di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attivita’ di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi”.
Alla luce di questa norma, si ritiene che il ruolo di amministratore di condominio possa interferire, in uno svolgimento parallelo all’attività di intermediazione immobiliare.
Pertanto, si pone la questione della relazione tra la gestione condominiale e la mediazione immobiliare.
Per approfondire esaminiamo il caso specifico che ha coinvolto un agente immobiliare che funge anche da amministratore di condomini a Bologna.
La questione ha avuto origine dall’iniziativa di una ditta individuale che ricopriva contemporaneamente il ruolo di amministratore di condomini e quello di agente immobiliare.
La Camera di Commercio, Industria, Artigianato e Agricoltura (CCIAA) ha registrato questa ditta nel REA (registro economico amministrativo).
Impedendole però di continuare l’attività di mediazione immobiliare attraverso un’annotazione di cessazione sempre nel REA.
Di fronte a questo, l’impresa ha portato il caso al Tribunale Amministrativo Regionale per l’Emilia-Romagna.
Il quale ha rigettato il ricorso, sostenendo che gli immobili curati nell’ambito dell’attività di amministrazione condominiale potrebbero ottenere un vantaggio improprio rispetto a quelli presenti sul mercato, compromettendo così l’imparzialità che dovrebbe caratterizzare un mediatore immobiliare.
L’ex amministratore, che lavorava come agente immobiliare, ha presentato ricorso al Consiglio di Stato.
L’organo giurisdizionale ha sollevato questione di pregiudizialità dinanzi alla Corte di Giustizia Ue, affinché si pronunci (ex art. 267 del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea) sull’assunta incompatibilità tra l’attività di agente immobiliare e quella di amministratore di condominio. (Ordinanza del Consiglio di Stato n. 3655 dell’11 aprile 2023).
Il giudice che ha rimandato la questione ha osservato che, se un mediatore immobiliare svolgesse contemporaneamente il ruolo di amministratore condominiale, la sua neutralità potrebbe risultare compromessa.
Il mediatore potrebbe essere tentato di indirizzare i potenziali compratori verso le proprietà immobiliari sotto la sua gestione, trascurando altri immobili simili che non gestisce.
Il 4 ottobre 2024, la prima sezione della Corte di giustizia dell’Unione europea ha dichiarato di non essere d’accordo con la posizione del nostro paese.
Posizione che sostiene un divieto totale di combinare le attività di mediazione immobiliare e di amministrazione condominiale.
I giudici europei hanno sottolineato che l’articolo 5, paragrafo 3, della legge n. 39/89 viene applicato in modo restrittivo, impedendo di svolgere contemporaneamente le attività di mediatore immobiliare e di amministratore di condomini.
Indipendentemente dal fatto che esse riguardino lo stesso immobile, se sono svolte in contesto imprenditoriale.
Il governo italiano ha osservato che, senza un divieto che impedisca di combinare ruoli come quello in questione.
Ci sarebbe il pericolo che i proprietari di immobili, nei cui confronti il ruolo di amministratore e quello di agente immobiliare siano svolti dalla stessa persona, ricevano vantaggi ingiustificati.
In pratica, un agente immobiliare non vincolato da tale divieto potrebbe indirizzare i potenziali clienti verso immobili per i quali funge anche da amministratore.
L’ interpretazione sembra considerare che, per proteggere i consumatori, gli Stati membri possano implementare misure per garantire la neutralità e l’indipendenza delle professioni regolamentate, coerentemente con l’articolo 25, paragrafo 1, secondo comma, lettera a), della direttiva 2006/123.
Tuttavia, la Corte di giustizia ha sottolineato che un divieto totale di combinare i ruoli di agente immobiliare e di amministratore di condomini non dovrebbe eccedere ciò che è necessario per raggiungere lo scopo.
Il giudice europeo ha osservato che, anche se non è possibile escludere la possibilità di un conflitto di interessi nel momento in cui le funzioni di mediazione immobiliare e amministrazione di condomini vengano svolte per lo stesso immobile o per beni simili.
Il rischio non è inevitabile in ogni caso.
In altre parole, secondo la Corte, l’esistenza di un conflitto di interessi di questo tipo non può essere assunta come certa.
La Corte dell’Unione Europea ha fornito un’interpretazione dell’articolo 25 della Direttiva 2006/123/CE.
Alla luce di quanto argomentato sarebbe utile un intervento normativo o, in alternativa, l’emissione di una circolare.
Che chiarisca alle camere di commercio quali attività, oltre a quella di amministrazione condominiale, possono essere ritenute compatibili con il ruolo di agente immobiliare.
