Soluzioni per il trasferimento di immobili in condominio. Quali i compiti e le responsabilità dell’amministratore?
Trasferimento immobile in condominio, l’amministratore riveste un ruolo cruciale nella gestione dell’anagrafe condominiale, avendo l’obbligo di assicurare che il registro sia costantemente aggiornato e preciso.
L’articolo 1130, punto 6, del Codice civile, modificato dalla riforma del condominio introdotta dalla Legge 220/2012 stabilisce che l’amministratore, tra le sue funzioni, è responsabile della gestione del registro di anagrafe condominiale.
Il registro deve includere le informazioni personali dei proprietari e di coloro che detengono diritti reali o personali di godimento.
Comprese le generalità, il codice fiscale, la residenza o il domicilio, nonché i dati catastali di ogni unità immobiliare e qualsiasi dettaglio riguardante la sicurezza delle parti comuni dell’edificio.
Egli deve vigilare affinché ogni condomino fornisca tempestivamente le informazioni necessarie, come le variazioni di residenza o eventuali modifiche dei diritti di proprietà.
Il sistema di controllo e aggiornamento è essenziale per garantire la trasparenza e la sicurezza nella gestione delle parti comuni dell’edificio.
Prevenendo potenziali conflitti e facilitando la buona amministrazione del condominio.
Nel contesto della gestione condominiale, i costi e le responsabilità legati al recupero delle informazioni per l’anagrafe condominiale possono variare significativamente.
L’amministratore, in qualità di responsabile della corretta tenuta dei registri condominiali, ha l’onere di assicurarsi che tutte le informazioni siano aggiornate e complete.
Tuttavia, il compito di fornire dati accurati spetta principalmente ai condòmini.
I quali devono collaborare attivamente per evitare ritardi o errori che potrebbero comportare spese aggiuntive.
Le variazioni nei dati, al fine di essere annotate nel registro anagrafe, devono essere comunicate, la norma non dice da chi, in forma scritta all’amministratore entro sessanta giorni dal trasferimento del diritto.
Nel caso è inclusa la cessione in locazione di un immobile. Come indicato dall’articolo 13 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Nel caso in cui vi sia inadempienza, mancanza o incompletezza di tali comunicazioni.
L’amministratore è tenuto a richiedere per iscritto, la norma non indica se al cedente o al cessionario, tramite lettera raccomandata, le informazioni necessarie per il mantenimento del registro.
Se dopo trenta giorni non si riceve una risposta adeguata, l’amministratore deve raccogliere le informazioni necessarie addebitandone il costo ai responsabili.
Si potrebbe desumere a entrambi in solido, ma non è chiaro.
L’articolo 63, comma 5, delle disposizioni di attuazione del Codice civile indica che in caso di trasferimento immobile in condominio chi trasferisce rimane co-obbligato con il nuovo acquirente per i contributi dovuti fino a quando non viene consegnata all’amministratore la copia autentica del documento che attesta il trasferimento del diritto.
La norma prevede l’obbligo per il condomino che trasferisce diritti su unità immobiliari di inviare all’amministratore la copia autentica dell’atto di trasferimento.
Se desidera evitare di rimanere obbligato in solido con l’acquirente per i contributi accumulati fino a quel momento, piuttosto che fornire un documento differente.
Considerando il contesto normativo, è importante tenere conto degli effetti delle regole sulla privacy imposte dal GDPR, il Regolamento Generale sulla Protezione dei Dati – Regolamento UE 2016/679 entrato in vigore il 25 maggio 2018.
Il regolamento è stato integrato, dal Decreto Legislativo del 10 agosto 2018, numero 101.
Bisogna infatti ricordare che il documento che attesta la copia autentica del titolo presenta un’enorme quantità di informazioni relative agli acquirenti di un’unità immobiliare.
Tuttavia, non tutte tali informazioni (che diventano i dati da trattare secondo la definizione di legge) sono essenziali per l’aggiornamento dell’anagrafe condominiale.
Ad esempio, dettagli come il prezzo di acquisto, le modalità di pagamento, la stipula di eventuali mutui o finanziamenti e la commissione pagata all’intermediario, tra altri, non sono sempre necessari.
Per adempiere alla finalità prevista dalla legge, bastano pochi dati essenziali.
Come le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento.
Compresi il codice fiscale e l’indirizzo di residenza o domicilio, insieme ai dati catastali di ogni unità immobiliare e delle eventuali pertinenze come cantina, garage o posto auto in proprietà o uso esclusivo nell’area condominiale.
Proprio per queste ragioni, il Garante della privacy è intervenuto ripetutamente su queste normative.
Il Garante, dopo aver consultato anche il Consiglio Nazionale del Notariato, in risposta a un quesito sollevato da un cittadino ha fornito un’interpretazione sulla corretta applicazione delle norme introdotte dalla Riforma del Condominio [doc. web n. 8990427].
Con la Nota del 20 settembre 2017, si è ritenuto che un condomino possa informare l’amministratore di condominio del trasferimento di un diritto.
Come nel caso della vendita di un’unità immobiliare, non solo consegnando una copia autentica dell’atto di cessione.
Ma anche tramite la cosiddetta dichiarazione di avvenuta stipula del notaio rogante.
La cosiddetta dichiarazione di avvenuta stipula, rilasciata dai notai subito dopo la conclusione dell’atto e, se necessario, la sua annotazione nel Repertorio.
La dichiarazione include tutte le informazioni utili per l’amministratore di condominio nella gestione del registro di anagrafe condominiale.
La modalità – considerata equiparabile in termini di autenticità e affidabilità rispetto a quanto stabilito dal legislatore – rappresenta infatti un’opzione valida per evitare la trasmissione della copia autentica dell’atto da parte dell’interessato.
Pertanto, il condomino avrà il diritto di richiedere tale dichiarazione al notaio rogante.
L’utilità della dichiarazione di avvenuta stipula si evidenzia nel proteggere la riservatezza dei contraenti su aspetti dell’alienazione irrilevanti per il registro anagrafico condominiale.
