La convocazione dell’assemblea condominiale è il procedimento attraverso il quale gli aventi diritto vengono messi nella condizione di conoscere in anticipo la riunione e gli argomenti sui quali saranno chiamati a decidere.
Non è quindi una semplice comunicazione organizzativa.
L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del Codice civile stabilisce modalità, termine e contenuti essenziali dell’avviso. L’articolo 1136 c.c. completa il quadro prevedendo che l’assemblea non possa deliberare se non risulta che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati.
Per l’amministratore è importante applicare queste regole con precisione, evitando però di trasformare cautele pratiche in obblighi che la legge non prevede.
Convocazione assemblea: le regole essenziali
L’avviso deve contenere la specifica indicazione dell’ordine del giorno ed essere comunicato agli aventi diritto almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione. L’articolo 66 disp. att. c.c. indica come modalità la posta raccomandata, la posta elettronica certificata, il fax e la consegna a mano.
Chi convoca l’assemblea condominiale
L’assemblea viene normalmente convocata dall’amministratore.
L’articolo 66 prevede però anche altri casi.
Quando almeno due condomini che rappresentano un sesto del valore dell’edificio chiedono la convocazione di un’assemblea straordinaria, l’amministratore dispone di dieci giorni per provvedere. Decorso inutilmente questo termine, gli stessi condomini possono procedere direttamente.
Quando manca l’amministratore, l’assemblea può inoltre essere convocata su iniziativa di ciascun condomino.
La regola consente quindi al condominio di riunirsi anche quando l’amministratore non assume l’iniziativa nei casi previsti dalla legge.
Chi deve essere convocato in assemblea condominiale
La formulazione corretta utilizzata dal Codice civile è “aventi diritto”.
Questo punto richiede una correzione rispetto alla precedente versione dell’articolo MAPI, che faceva coincidere automaticamente i destinatari con le sole persone risultanti proprietarie nei registri immobiliari.
La situazione è più articolata.
Nella maggior parte dei casi il destinatario sarà il proprietario dell’unità immobiliare, ma l’ordinamento disciplina anche situazioni particolari nelle quali diritti reali, comproprietà o altre posizioni possono incidere sulla partecipazione e sull’esercizio del voto.
L’articolo 67 disp. att. c.c., per esempio, detta regole specifiche per la comproprietà di una singola unità e per i rapporti tra proprietario e usufruttuario.
Per questo l’amministratore deve mantenere aggiornata l’anagrafe condominiale e individuare correttamente gli aventi diritto in relazione alla specifica situazione.
Tutti devono essere regolarmente convocati
L’articolo 1136 stabilisce un principio netto: l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati.
La verifica della convocazione precede quindi la decisione assembleare.
Questo non significa che sia necessaria la presenza di tutti.
Convocazione e partecipazione sono concetti differenti: il condomino può decidere di non intervenire, ma deve essere stato posto nella condizione di conoscere la riunione secondo le modalità previste dalla legge.
Il termine dei cinque giorni
L’avviso deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea condominiale in prima convocazione.
È importante sottolineare il riferimento alla prima convocazione.
La norma non costruisce il termine partendo dalla seconda, anche se nella pratica quest’ultima è spesso quella nella quale la riunione si svolge effettivamente.
L’amministratore deve quindi organizzare l’invio con sufficiente anticipo affinché il rispetto del termine non dipenda da circostanze imprevedibili dell’ultimo momento.
Poiché la legge parla di avviso “comunicato”, la corretta organizzazione deve tenere conto non soltanto del giorno in cui il documento viene predisposto o spedito, ma della necessità di poter dimostrare la regolarità della comunicazione.
Come può essere comunicato l’avviso di assemblea condominiale
L’articolo 66 individua espressamente quattro modalità:
- posta raccomandata;
- posta elettronica certificata;
- fax;
- consegna a mano.
Questo è uno dei casi nei quali la norma contiene una previsione formale precisa.
La semplice email ordinaria non figura nell’elenco delle modalità indicate dall’articolo 66.
Per questo non è prudente equipararla automaticamente alla PEC o alle altre forme previste dalla legge soltanto perché il destinatario utilizza abitualmente quell’indirizzo.
Anche eventuali sistemi digitali diversi devono essere valutati tenendo distinta la comodità pratica dalla forma di comunicazione prevista dalla norma.
PEC: attenzione al destinatario
Quando viene utilizzata la posta elettronica certificata, l’obiettivo non è semplicemente inviare un messaggio elettronico, ma utilizzare lo strumento che consenta di documentare correttamente la comunicazione.
È quindi opportuno controllare preventivamente l’indirizzo utilizzato e conservare le ricevute generate dal sistema.
La gestione ordinata della documentazione relativa alle convocazioni diventa particolarmente importante quando, mesi dopo, viene contestata la regolarità della riunione.
Consegna a mano
La consegna a mano è espressamente ammessa dall’articolo 66.
Dal punto di vista pratico è però opportuno poter dimostrare quando l’avviso sia stato ricevuto.
La sottoscrizione per ricevuta di una copia dell’avviso costituisce quindi una cautela semplice ed efficace.
La necessità di documentare la consegna non deve essere confusa con una nuova formalità prevista dal Codice: è uno strumento probatorio utile per dimostrare il rispetto dell’obbligo di convocazione.
Cosa deve contenere l’avviso di assemblea condominiale
Il contenuto non dovrebbe limitarsi a luogo e ora.
L’articolo 66 richiede una specifica indicazione dell’ordine del giorno.
L’avviso deve quindi permettere al destinatario di comprendere preventivamente quali questioni saranno sottoposte all’assemblea.
Espressioni eccessivamente generiche possono rendere difficile capire quale decisione si intenda assumere.
Se, per esempio, si deve deliberare un intervento straordinario, l’ordine del giorno dovrebbe indicare l’argomento in modo sufficientemente comprensibile da consentire ai condomini di prepararsi alla discussione.
Non è invece necessario trasformare l’avviso in una relazione completa su tutto ciò che verrà detto durante la riunione.
Serve una descrizione specifica dell’argomento, non la sua anticipata verbalizzazione.
Luogo e ora dell’assemblea condominiale
L’avviso deve indicare luogo e ora dell’assemblea.
Sono informazioni essenziali perché consentono al destinatario di partecipare effettivamente.
Quando invece la partecipazione avviene in videoconferenza, l’articolo 66 prevede l’indicazione della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora.
La disciplina completa del consenso, della piattaforma e del verbale online è trattata nella guida MAPI sull’assemblea condominiale online.
Prima e seconda convocazione dell’assemblea condominiale
La seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno solare della prima.
La norma consente inoltre all’amministratore di fissare più riunioni consecutive con un unico avviso, indicando le ulteriori date e ore nelle quali eventualmente proseguire la trattazione degli argomenti quando la prima riunione non sia sufficiente.
Si tratta di uno strumento utile soprattutto per condomìni complessi o ordini del giorno particolarmente articolati.
La convocazione deve comunque rimanere chiara, in modo che i destinatari possano comprendere le date effettivamente programmate.
Convocazione dell’assemblea condominiale online
L’utilizzo della videoconferenza modifica una parte del contenuto dell’avviso, ma non elimina le altre regole sulla convocazione.
Devono quindi rimanere rispettati termine, ordine del giorno e corretta comunicazione agli aventi diritto.
Quando il regolamento non prevede espressamente la partecipazione in videoconferenza, l’articolo 66 richiede inoltre il previo consenso della maggioranza dei condomini.
Per evitare sovrapposizioni, questi aspetti sono approfonditi nella pagina specifica sull’assemblea condominiale online.
E se l’assemblea condominiale è mista?
La situazione è diversa quando alcuni partecipanti intervengono fisicamente e altri tramite piattaforma.
La legge non contiene una disciplina autonoma completa del formato ibrido.
In questo caso è particolarmente importante predisporre un avviso che permetta di comprendere con chiarezza entrambe le modalità di partecipazione e coordinare la disciplina dell’articolo 66 con le esigenze della riunione concreta.
Il tema è trattato separatamente nella guida MAPI sull’assemblea condominiale mista.
Ordine del giorno e documentazione
L’avviso e la documentazione sono due questioni distinte.
La convocazione deve specificare gli argomenti.
I documenti necessari a valutarli possono invece richiedere una gestione differente a seconda della materia: bilanci, preventivi, contratti, relazioni o altri allegati.
Non è quindi corretto affermare in generale che ogni documento collegato a ciascun punto debba necessariamente essere materialmente allegato all’avviso, se una specifica disposizione non lo richiede.
Ciò che conta è che il condomino sia messo nelle condizioni di conoscere l’oggetto della decisione e di esercitare i propri diritti di informazione e consultazione secondo la disciplina applicabile.
Cosa succede in caso di convocazione assemblea condominiale irregolare
L’articolo 66 affronta espressamente l’omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto e collega questi vizi all’annullabilità della deliberazione nei termini dell’articolo 1137 c.c.
La tutela è attribuita agli assenti che non siano stati ritualmente convocati.
È quindi importante non utilizzare formule generiche secondo cui qualsiasi difetto della convocazione renderebbe automaticamente “nulla” l’assemblea.
La disciplina distingue le categorie di invalidità e stabilisce un preciso regime di impugnazione.
Chi deve valutare una deliberazione già assunta può consultare l’approfondimento di Avvocato Condominiale Online su come impugnare una delibera condominiale.
Conservare la prova della convocazione dell’assemblea condominiale
Per l’amministratore non basta sapere di aver inviato gli avvisi.
Deve essere possibile ricostruire il procedimento qualora sorga una contestazione.
È quindi buona pratica conservare ordinatamente ricevute di raccomandata, ricevute PEC, attestazioni della consegna a mano e ogni altro documento relativo alle modalità utilizzate.
Questa attività non costituisce un adempimento burocratico fine a se stesso.
Serve a poter dimostrare che il diritto di partecipazione degli aventi diritto è stato rispettato.
Dalla convocazione dell’assemblea condominiale allo svolgimento della riunione
Una volta verificata la regolarità della convocazione si apre una fase diversa: costituzione dell’assemblea, controllo delle deleghe, quorum, discussione e votazioni.
Questi aspetti non devono essere duplicati all’interno di questa pagina.
Sono trattati nella guida generale MAPI sull’assemblea condominiale e la gestione della riunione.
Allo stesso modo, la documentazione finale delle decisioni è approfondita nella pagina sul verbale dell’assemblea condominiale.
La specializzazione delle pagine consente di distinguere chiaramente tre momenti: convocare correttamente, deliberare correttamente, verbalizzare correttamente.
Una convocazione chiara riduce i problemi successivi
La convocazione rappresenta il primo passaggio del procedimento assembleare.
Un avviso chiaro permette al condomino di sapere quando e dove si terrà la riunione e quali decisioni saranno affrontate.
Per l’amministratore il criterio operativo deve rimanere semplice: individuare correttamente gli aventi diritto, rispettare il termine, utilizzare una delle modalità previste dall’articolo 66, descrivere in modo specifico l’ordine del giorno e conservare la documentazione relativa alla comunicazione.
Questi adempimenti costituiscono la base sulla quale potrà poi svolgersi regolarmente l’assemblea.
Per gli amministratori che intendono approfondire convocazione, quorum, verbale e gli altri aspetti professionali della gestione condominiale è disponibile il corso per amministratore di condominio MAPI.
Fonti ufficiali
- Codice civile – R.D. 16 marzo 1942, n. 262 — in particolare artt. 1136 e 1137.
- R.D. 30 marzo 1942, n. 318 – Disposizioni per l’attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie — in particolare artt. 66 e 67 disp. att. c.c.
- Legge 11 dicembre 2012, n. 220 – Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici — riforma della disciplina condominiale.
Contenuto informativo verificato e aggiornato al 20 settembre 2026 sulla base delle fonti normative istituzionali collegate. L’individuazione degli aventi diritto, delle modalità di convocazione e degli effetti di eventuali irregolarità deve essere valutata considerando la situazione proprietaria, il regolamento condominiale e le circostanze della singola assemblea. Il testo non sostituisce la valutazione giuridica del caso concreto.
Revisione e supervisione editoriale: CESI – Centro Studi Immobiliari
