Le cause delle infiltrazioni d’acqua in condominio.
Infiltrazioni d’acqua in condominio possono essere molteplici e spesso complesse da individuare.
Le infiltrazioni d’acqua in condominio si riferiscono all’ingresso indesiderato di acqua attraverso strutture edilizie come tetti, pareti o fondamenta, che può causare danni significativi nel tempo.
L’acqua penetra nei materiali edilizi, compromettendo la loro integrità e portando a problemi come muffa, degrado strutturale e danni estetici.
È fondamentale identificare tempestivamente le cause delle infiltrazioni per evitare costi di riparazione elevati e garantire la sicurezza e il benessere dei residenti.
Un’adeguata gestione delle infiltrazioni richiede spesso l’intervento di professionisti esperti per valutare la situazione e proporre soluzioni efficaci.
Inoltre l’amministratore di condominio potrebbe avere difficoltà a gestirle.
Tra le principali, troviamo la scarsa manutenzione delle coperture, come tetti e terrazzi, che con il tempo possono deteriorarsi e perdere l’impermeabilità.
Anche i difetti di costruzione, come l’utilizzo di materiali di bassa qualità o errori progettuali, possono contribuire al problema.
Inoltre, le condizioni climatiche avverse, con piogge intense o nevicate, possono mettere a dura prova le strutture, soprattutto se non adeguatamente attrezzate per gestire grandi quantità d’acqua.
Anche le tubature interne, se vecchie o malfunzionanti, possono generare perdite che si infiltrano nelle pareti.
Infine, l’assenza di un’adeguata ventilazione nei sottotetti o nei solai può causare la formazione di condensa, che a lungo andare può penetrare nei muri.
Risolvere le infiltrazioni richiede quindi un’attenta analisi tecnica per individuarne la fonte e intervenire in modo mirato.
Responsabilità dell’amministratore di condominio: cosa prevede la legge.
Secondo la normativa italiana, l’amministratore di condominio ha il dovere di vigilare sulla manutenzione e sulla conservazione delle parti comuni dell’edificio, inclusi quindi i lastrici solari che fungono da copertura.
La legge prevede che l’amministratore agisca con diligenza per prevenire e risolvere problemi come le infiltrazioni, richiedendo interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria quando necessario.
In caso di danni da infiltrazioni, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea condominiale per discutere le modalità di riparazione e la ripartizione delle spese.
Tuttavia, se l’amministratore non adempie a questi obblighi o ritarda indebitamente gli interventi necessari, potrebbe essere ritenuto responsabile per negligenza e chiamato a risarcire i danni.
La giurisprudenza sottolinea l’importanza di agire tempestivamente per evitare ulteriori deterioramenti, delineando un quadro di responsabilità che richiede attenzione e prontezza da parte dell’amministratore.
Infiltrazioni in condomini parziali: le azioni da intraprendere.
Quando si verificano infiltrazioni in condomini parziali, ovvero quelle che interessano solo alcune unità immobiliari o aree comuni limitate, è fondamentale adottare un approccio mirato per risolvere il problema, seguendo le indicazioni dell’articolo 1123 del Codice civile.
In primo luogo, è necessario identificare con precisione l’origine delle infiltrazioni attraverso un’accurata ispezione tecnica, spesso eseguita da un perito.
Una volta individuata la causa, l’amministratore deve coordinare un piano di intervento che può includere sia riparazioni immediate sia azioni preventive per evitare recidive.
È essenziale che l’assemblea condominiale venga informata tempestivamente per deliberare sulle modalità di riparazione e sulla suddivisione delle spese tra i condomini coinvolti.
Convocando esclusivamente i condomini interessati secondo le indicazioni dell’articolo 1123 del Codice civile.
Inoltre, è importante considerare l’eventuale coinvolgimento di assicurazioni che potrebbero coprire parte dei costi.
Agire prontamente non solo assicura la salvaguardia delle strutture, ma previene anche l’insorgere di conflitti tra i condomini, mantenendo un clima di collaborazione e fiducia all’interno del condominio.
Ripartizione delle spese: come distribuire i costi tra i condomini.
Quando si tratta di ripartire le spese per le infiltrazioni in condominio, è fondamentale determinare l’origine del problema e la natura della proprietà coinvolta.
Se le infiltrazioni d’acqua in condominio provengono da un lastrico solare di proprietà esclusiva, la norma (articolo 1126 del Codice civile) prevede che le spese per la riparazione della copertura devono essere suddivise tra il proprietario del lastrico e l’intero condominio (1/3 e 2/3).
In tal caso, il proprietario è responsabile di un terzo dei costi, mentre i restanti due terzi vengono suddivisi tra tutti i condomini, proporzionalmente ai millesimi di proprietà.
Tuttavia, se le infiltrazioni derivano da parti comuni, come il tetto o le pareti esterne, l’intero costo delle riparazioni deve essere sostenuto da tutti i condomini, sempre in base ai millesimi.
Questa suddivisione mira a distribuire equamente le responsabilità economiche, considerando sia l’uso privato sia l’interesse comune delle strutture condominiali.
Ordinanza della Corte di Cassazione: chi paga per le infiltrazioni dal lastrico solare?
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 35027/2023, affronta il tema delle responsabilità legate ai danni causati da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva.
Rispondendo a una domanda comune tra i condomini: chi è responsabile di pagare per le infiltrazioni?
Nel caso specifico, il lastrico solare funge anche da copertura per un edificio condominiale. Quindi, chi sono i responsabili e come si determina la loro quota di responsabilità?
I giudici chiariscono che la normativa riguardante i danni da infiltrazioni d’acqua in condominio, provenienti dal lastrico o terrazzo ad uso esclusivo è regolata dall’art. 2051 c.c., poiché il proprietario ha un diretto legame con il bene custodito, che può risultare dannoso.
Secondo la Corte potrà essere riconosciuta una responsabilità congiunta del Condominio, che, ai sensi degli artt. 1130 Codice civile, comma 1, n.4 e 1135 Codice civile, comma 1, n.4, ha l’obbligo di attuare misure conservative e lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni dell’edificio, considerando anche la posizione di chi utilizza esclusivamente il lastrico o la terrazza.
La responsabilità del Condominio emerge nei seguenti casi:
quando l’amministratore non adempie ai doveri di conservazione delle parti comuni, oppure quando l’assemblea non adotta le decisioni necessarie per la manutenzione straordinaria ( Cass., Sez. Unite N.9449/2016 Cassazione civile sez. VI, 11/01/2022, n.516).
In assenza di una prova rigorosa che dimostri la causa specifica del danno, la responsabilità congiunta si risolve solitamente secondo i criteri dell’art. 1126 c.c., che stabilisce la ripartizione delle spese di riparazione o ricostruzione:
un terzo a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza),
i restanti due terzi a carico del condominio.
Questa condivisione di responsabilità è giustificata dalla naturale interconnessione tra la superficie del lastrico o della terrazza, soggetta alla custodia esclusiva di chi detiene il diritto d’uso, e la struttura sottostante, che è una parte comune e quindi non può essere custodita nello stesso modo previsto per la copertura esterna.
La Cassazione conclude affermando che la responsabilità del proprietario del lastrico solare può essere esclusa solo in presenza di eventi imprevisti o di forza maggiore.
Sostiene che le circostanze avrebbero potuto verificarsi se, ad esempio, il condominio o gli enti responsabili della sua amministrazione avessero ostacolato le operazioni di manutenzione avviate con diligenza dal custode.
La Suprema Corte ha ribadito che un evento imprevisto può astrattamente essere riconosciuto quando vi è un ostacolo con rilevanza causale autonoma e caratterizzato da eccezionalità, imprevedibilità e inevitabilità.
Nel caso specifico, l’evento imprevisto non può essere rappresentato dall’esecuzione non corretta dei lavori da parte dell’azienda.