Quanti condomini devono essere presenti perché un’assemblea sia valida?
E quanti voti servono realmente per approvare una delibera?
Il tema dei quorum assemblea condominio e dei quorum assembleari è uno degli aspetti più importanti del diritto condominiale, perché dalla corretta applicazione delle maggioranze previste dalla legge dipende la validità delle decisioni assunte dall’assemblea.
Errori nel calcolo dei quorum possono infatti comportare l’annullabilità della delibera, generare contenziosi e creare problemi sia per l’amministratore sia per i condomini.
L’articolo 1136 del Codice Civile disciplina i quorum dell’assemblea di condominio, ossia le presenze e le maggioranze necessarie affinché le delibere siano valide e vincolanti.
Per un primo approfondimento, si veda anche l’articolo pubblicato su AvvocatoCondominialeOnline.it – “Quorum assemblea condominio: cosa sono?” – che analizza il tema in chiave giuridica e applicativa.
Il concetto di quorum assemblea condominio è centrale nella vita condominiale, perché da esso dipende la validità delle decisioni assunte in assemblea e la tutela dei diritti di ciascun partecipante.
Origine e significato del termine “quorum”
Il termine deriva dal latino medioevale “quorum vos duos (tres, quattuor…) esse volumus”, con cui si designava il numero minimo di persone competenti per svolgere una funzione o prendere una decisione.
Nel diritto condominiale il quorum rappresenta quindi il numero minimo di partecipanti necessario affinché l’assemblea possa validamente deliberare.
Le due categorie di quorum nel condominio
L’articolo 1136 del Codice Civile distingue due tipi principali di quorum:
- Quorum costitutivo
È il numero minimo di condomini, con le relative quote millesimali, che devono essere presenti affinché l’assemblea sia validamente costituita. Art. 1136, comma 1, c.c.: “L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.” - Quorum deliberativo
Indica la maggioranza necessaria per approvare le delibere.
La soglia varia in funzione della materia trattata: lavori straordinari, innovazioni, modifiche regolamentari, nomina o revoca dell’amministratore, ecc.
Quorum assemblea condominio per teste e quorum millesimale
Nelle deliberazioni condominiali occorre sempre distinguere tra:
- Quorum per teste: ogni condomino conta come un’unica “testa”, anche se possiede più unità immobiliari.
- Quorum millesimale: misura il peso del voto in base alla quota di proprietà, espressa in millesimi.
Una delibera è valida solo se vengono raggiunti entrambi i quorum – quello personale e quello millesimale – previsti dalla legge.
Esempio pratico
In un condominio con 10 proprietari e 1000 millesimi, una delibera potrebbe non essere valida anche se approvata dalla maggioranza numerica dei presenti, qualora non venga raggiunta anche la maggioranza millesimale prevista dalla legge.
Il principio maggioritario in condominio
Nel condominio vige il principio maggioritario: le decisioni approvate con i quorum prescritti sono vincolanti anche per gli assenti o dissenzienti.
Si tratta tuttavia di una maggioranza relativa, riferita ai presenti o rappresentati in assemblea. In termini di assemblea, il quorum è essenziale per deliberare efficacemente.
Ne consegue che, in molti casi, una minoranza numerica ma qualificata in millesimi può assumere decisioni valide per l’intera collettività condominiale.
La seconda convocazione e i quorum assemblea condominio ridotti
Il comma 3 dell’articolo 1136 c.c. prevede che:
“Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione è valida con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.
Le deliberazioni sono valide se approvate dalla maggioranza degli intervenuti e da un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.”
La seconda convocazione è una norma di equilibrio: permette di deliberare anche con una partecipazione ridotta, mantenendo però il rispetto dei valori millesimali minimi.
Anche in seconda convocazione resta necessario rispettare precise maggioranze previste dalla legge.
Deroghe: i quorum speciali per il Superbonus 110%
Con il Decreto Legge 14 agosto 2020, n. 104 (art. 63), il legislatore ha introdotto un quorum agevolato per favorire gli interventi edilizi relativi al Superbonus 110%.
In questo caso, le delibere sono valide se approvate con la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
Una deroga nata per snellire le procedure decisionali e accelerare i lavori di efficientamento energetico e sismico.
L’interpretazione della Corte di Cassazione quorum assemblea condominio
La Cassazione Civile, Sezione II, con sentenza n. 6625 del 5 aprile 2004, ha chiarito che:
“Non è sufficiente che la maggioranza dei votanti a favore rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio; occorre che chi ha votato contro non rappresenti un valore superiore, anche se numericamente inferiore.
La maggioranza deve sussistere sia nel numero dei votanti sia nel valore delle quote rappresentate.”
Il principio è netto: il quorum assemblea condominio si basa su una doppia legittimazione, numerica e millesimale, senza la quale la delibera è invalida.
Quando una delibera condominiale può essere impugnata?
Una delle problematiche più frequenti riguarda gli errori nel calcolo dei quorum assembleari.
Se l’assemblea viene costituita senza il numero legale richiesto oppure se la delibera viene approvata senza le maggioranze previste dall’articolo 1136 c.c., il provvedimento può essere impugnato dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti.
In molti casi il contenzioso nasce proprio da errori pratici nella verifica delle presenze, nel conteggio dei millesimi o nella distinzione tra quorum costitutivi e deliberativi.
Per questo motivo l’amministratore deve verificare con attenzione sia il numero dei partecipanti sia il valore millesimale rappresentato in assemblea prima di procedere alla votazione.
Conclusione
La corretta applicazione dei quorum assembleari rappresenta uno degli aspetti più delicati della gestione condominiale.
Errori nelle maggioranze o nel conteggio dei millesimi possono infatti compromettere la validità delle delibere e generare contenziosi.
Per approfondire gli aspetti giuridici collegati all’assemblea condominiale e alla validità delle deliberazioni è possibile consultare anche gli altri approfondimenti pubblicati da Mapi.it e da AvvocatoCondominialeOnline.it dedicati al diritto condominiale e alla formazione degli amministratori!
