Amministratore di condominio requisiti obbligatori per svolegere l’attività.
Amministratore di condominio requisiti. Il requisito è la qualità necessaria da possedere per intraprendere una determinata iniziativa.
Ci si chiede quali sono i requisiti necessari per amministrare un condominio?
La materia è regolata dalla legge. Nello specifico la legge n°220 del 2012, che, ha riformato la disciplina del condominio negli edifici.
Secondo l’articolo 71 Bis delle Disposizioni per l’attuazione al Codice Civile, come recentemente riformato: “Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti delle lettere f) e g) del primo comma (titolo di studio e formazione) non sono necessari qualora l’amministratore di condominio sia nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo v del libro v del codice civile.
In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi”.
La norma crea una effettiva disparità tra i requisiti dell’amministratore di condominio professionista e dell’amministratore scelto tra i condomini dello stabile.
Le competenze delle due figure sono identiche, come le maggioranze per la nomina e/o la revoca, le notevoli responsabilità di ordine civile, penale e amministrativo non si attenuano se l’amministratore è scelto tra i condomini dello stabile.
Di fatto il requisito del titolo di studio minimo e dell’obbligo della formazione iniziale e periodica, si annulla quando l’amministratore è condomino dello stabile.
Che la residenza nel fabbricato, dia per sua natura un bagaglio di conoscenze, spendibile in una gestione, che necessità di accurate competenze, è un assioma non sostenibile né logicamente, né giuridicamente.
Non si comprendono quali siano le motivazioni logico giuridiche che abbiano spinto a questa discriminazione.
In ogni caso la definizione qui analizzata consente di proporre alcune precisazioni.
Nel sistema attuale l’amministratore di condominio con i requisiti di cui alla 71° disposizione di Attuazione al Codice Civile potrà amministrare il fabbricato.
Se esterno (non condomino) si devono aggiungere agli indicati requisiti ulteriori prerogative.
Titolo di studio iniziale e partecipazione ad un corso di formazione iniziale e a corsi di aggiornamento professionale annuale.
Non esiste alcun albo degli amministratori di condominio non condomini.
Nel nostro ordinamento non esiste alcuna norma che impedisca a un professionista ordinistico di amministrare un condominio dove non sia condomino.
Gli amministratori di condominio professionisti sono riuniti in associazioni rappresentative, di cui alcune dotate di specifici requisiti, inserite nell’elenco tenuto dal Ministero dello Sviluppo articolo due comma sette Legge 4 -2013.
Per chi amministra condomini in modo professionale e continuativo non vi sono obblighi di iscrizione alle associazioni professionali di cui alla legge 4/2013, anche se l’iscrizione appare assolutamente opportuna.
Cassazione Civile Sezione II n°28196 del 31/10/2024.
“La formulazione dell’art. 71-bis disp. att. c.c. e i lavori preparatori rendono chiara l’intenzione del legislatore di assoggettare il contratto di amministrazione di condominio al possesso di requisiti di professionalità ed onorabilità in capo al soggetto nominato (Cass. n. 7874 del 2021), disposti nell’interesse superiore della collettività ed influenti perciò sulla capacità del contraente.
L’ art. 71-bis delimita, in sostanza, per ragioni di ordine pubblico, il novero delle persone che, giacché munite di tali requisiti, sono idonee al compimento delle attività inerenti alla complessa prestazione dell’amministratore di condominio, rivelandosi perciò norma imperativa ed inderogabile”.
