La nomina dell’amministratore di condominio genera dubbi interpretativi tra i condomini!
Secondo l’articolo 1135 del Codice Civile, l’assemblea dei condomini, provvede: “Alla conferma e alla nomina dell’amministratore di condominio e all’eventuale sua retribuzione”.
Non si colgono le motivazioni, per cui il legislatore adotti il termine “conferma” e non, come apparirebbe logico, il termine amministratore di condominio “nomina”.
Il termine è citato nel successivo articolo del codice, che individua i quorum assembleari.
Articolo 1136 del Codice civile. L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio. Inoltre, è necessaria la maggioranza dei partecipanti al condominio.
La nomina dell’amministratore di condominio deve rispettare i quorum.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (millesimi). In particolare, le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo. Questa maggioranza deve rappresentare la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Dall’analisi dei due articoli si rileva una differenza fra nomina dell’amministratore di condominio e conferma.
Una parte della dottrina ha voluto intravedere in questa differenziazione una difformità dei quorum deliberativi (maggioranze). Questi sono idonei alla prima elezione biennale dell’amministratore e alla sua eventuale conferma.
Per la nomina il quorum sarebbe quello previsto del 2° comma dell’articolo 1136, la maggioranza dei partecipanti all’assemblea e almeno la metà del valore millesimale dell’edificio.
Mentre per la conferma necessiterebbe la maggioranza dei partecipanti all’assemblea, che rappresenti almeno un terzo del valore del fabbricato.
La considerazione è da dire non ha trovato, riscontro in giurisprudenza di legittimità.
Purtroppo il legislatore della riforma, a nostro parere non in maniera encomiabile, ha, se possibile ulteriormente complicato la questione della nomina dell’amministratore di condominio.
L’articolo 1129 del Codice Civile comma 10, afferma: “L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
Ci si chiede. L’assemblea delibera solo per la nomina dell’amministratore di condominio solo in caso di revoca o dimissioni?
In caso di scadenza naturale del mandato biennale cosa succede?
Come si conferma l’amministratore con mandato estinto per scadenza del termine biennale?
Come si concretizzano le attribuzioni assembleari di cui all’articolo 1135 primo comma?
A parere di chi scrive la legge di riforma avrebbe dovuto avere un approccio di sistema. Questo approccio sarebbe stato idoneo a dirimere definitivamente i dubbi che attanagliano da anni gli operatori della materia. Purtroppo, i dubbi sembrano aumentati.
La giurisprudenza di legittimità ha espresso un principio fondamentale sulla nomina dell’amministratore di condominio.
Cassazione Civile Sentenza Sezione 2 Numero 28195 Anno 2024. Data pubblicazione: 31/10/2024.
Il principio di diritto enunciato dalla Corte di Cassazione stabilisce che:
La deliberazione dell’assemblea condominiale che nomini amministratore un soggetto privo dei requisiti di professionalità ed onorabilità prescritti dall’art. 71-bis delle disposizioni d’attuazione del codice civile è nulla per contrarietà a norma imperativa.
Questa nullità deriva dal fatto che i requisiti previsti dall’articolo 71-bis Disposizioni di Attuazione al Codice Civile. sono dettati a tutela degli interessi generali della collettività. Inoltre, influenzano la capacità del contraente.
Essendo una norma imperativa, non può essere derogata dalla volontà dei privati.
In sintesi, la Corte afferma che il rispetto dei requisiti di professionalità e onorabilità è essenziale per la validità della nomina di un amministratore condominiale.
La loro mancanza comporta la nullità della delibera assembleare.
Di conseguenza, i condomini devono verificare attentamente il possesso dei requisiti da parte dell’amministratore nominato.
La nomina non valida potrebbe compromettere la gestione condominiale.
Inoltre, potrebbe richiedere un nuovo procedimento per la designazione di un amministratore conforme alla legge.
Inoltre, la nullità della nomina comporta che il contratto di amministrazione condominiale stipulato con un soggetto privo dei requisiti è anch’esso nullo.
L’amministratore non può richiedere il pagamento per le attività svolte illegalmente.
I requisiti per amministratori di condominio includono: godimento dei diritti civili, assenza di condanne gravi, non essere interdetti o protestati, diploma di scuola superiore e formazione specifica.
Per le società, i requisiti valgono per soci, amministratori e dipendenti incaricati.
Per amministrare un condominio è necessario avere un diploma di scuola superiore e aver completato un corso di formazione iniziale.
Inoltre, bisogna svolgere aggiornamenti periodici.
