Il requisito è la qualità necessaria da possedere per intraprendere una determinata iniziativa.
L’amministratore di condominio senza requisiti può essere nominato dall’assemblea?
La materia è regolata dalla legge n°220 del 2012, che, ha riformato la disciplina del condominio negli edifici.
Secondo l’articolo 71 Bis delle Disposizioni per l’attuazione al Codice Civile: “Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti delle lettere f) e g) del primo comma (titolo di studio e formazione) non sono necessari qualora l’amministratore di condominio sia nominato tra i condomini dello stabile.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico.
All’esito ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, è consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma.
Resta salvo l’obbligo di formazione periodica, regolato dal D.m. 13 agosto 2014, n. 140.
La legge n. 220 del 2012 ha operato una significativa riforma del ruolo dell’amministratore di condominio, specialmente attraverso gli articoli 1129, 1130 e 1130-bis del codice civile.
La riforma ha esteso i doveri e le competenze dell’amministratore, aumentandone anche le responsabilità verso i condomini e i terzi.
La formulazione dell’articolo 71-bis delle disposizioni attuative del codice civile e i documenti preparatori evidenziano chiaramente l’intento del legislatore di richiedere che il contratto per l’amministrazione del condominio sia affidato a una persona dotata di professionalità e onorabilità.
Appare evidente come anche l’obbligo di formazione iniziale e di aggiornamento sia un requisito imprescindibile per essere nominato amministratore di un condominio.
Senza il quale la nomina sia da considerarsi radicalmente nulla, ossia priva di effetti giuridici.
Questi requisiti vengono imposti nell’interesse della collettività e influiscono sulla capacità contrattuale della persona scelta.
In pratica, l’articolo 71-bis restringe, per motivi di ordine pubblico, il numero di individui che, grazie al possesso dei requisiti, possono svolgere le attività legate alla complessa funzione dell’amministratore di condominio.
Costituendo così una norma obbligatoria e non derogabile.
La violazione della norma obbligatoria prevista dall’articolo 71-bis delle disposizioni attuative del codice civile provoca la nullità sia della delibera di nomina sia del contratto di amministrazione condominiale firmato con un amministratore di condominio senza requisiti necessari.
Di conseguenza, l’amministratore di condominio senza requisiti non ha diritto ad un’azione legale per richiedere il pagamento del compenso relativo all’attività svolta in modo illecito.
La giurisprudenza di legittimità con la decisone – Cassazione Civile Sezione 2 Sentenza 28196 del 31/10/2024 – ha enunciato il principio di diritto secondo cui la nomina di un amministratore di condominio senza i requisiti indicati dall’articolo 71-bis delle disposizioni attuative del codice civile è radicalmente nulla.
Quindi improduttiva di conseguenze giuridiche.
Di seguito i principi di diritto.
“La deliberazione dell’assemblea condominiale che nomini amministratore un soggetto privo dei requisiti di professionalità ed onorabilità prescritti dall’art. 71-bis delle disposizioni d’attuazione del codice civile è nulla per contrarietà a norma imperativa, trattandosi di requisiti dettati a tutela degli interessi generali della collettività ed influenti perciò sulla capacità del contraente”.
“…..perché l’incarico di amministratore possa intendersi rinnovato per un anno, agli effetti dell’art. 1129, comma 10, c.c., è necessario che la delibera originaria di nomina non fosse nulla per contrarietà all’art. 71-bis delle disposizioni d’attuazione del codice civile, dovendosi negare la possibilità di una rinnovazione tacita dell’incarico, in applicazione del principio quod nullum est nullum producit effectum, posto che, altrimenti, si perverrebbe al risultato di eludere i requisiti dettati da quest’ultima disposizione a tutela degli interessi generali della collettività”.
Pertanto l’amministratore di condominio senza requisiti non può essere nominato dall’assemblea ne tantomeno il suo incarico potrà rinnovarsi tacitamente.
