Compenso amministratore di condominio: come calcolarlo?

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Compenso amministratore di condominio, come va quantificato?

Esistono dei tariffari? Possono essere applicati?

Secondo quanto previsto dall’articolo 1129 del Codice Civile, come riformato. L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.

Recentemente la giurisprudenza di legittimità ha confermato la nullità di una delibera condominiale che non indica specificatamente il compenso dovuto all’amministratore di condominio.

Cassazione civile sezione 6°, Ordinanza n°12927 del 22 aprile 2022:”agli effetti dell’articolo 1129, comma 14, del Codice civile, il quale prevede la nullità testuale della nomina dell’amministratore di condominio ove non sia specificato l’importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall’assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto”.

Quandi in sede di nomina va indicata l’analitica determinazione del compenso dell’amministratore di condominio a mezzo documento.

L’articolo 1135 del Codice Civile indica che l’assemblea di condominio provvede alla conferma dell’amministratore e al suo eventuale compenso.

Dalla norma si deduce che il compenso dell’amministratore non è obbligatorio, infatti, l’assemblea può decidere espressamente per la gratuità dell’opera.

In ogni caso l’articolo 1709 del Codice Civile, che regola i rapporti di mandato, ci indica il mandato quale opera con presunzione di onerosità, quindi a meno di una specifica previsione del regolamento di condominio o dell’assemblea, l’amministratore ha diritto a un compenso per la propria opera.

Per l’attività d’amministratore di condominio, vi è da dire che non esiste alcun tariffario specifico, non previsto dalla Legge 4/2013, norma che disciplina le professioni non regolamentate.

Tra l’altro, anche per le professioni ordinistiche (architetto, avvocato, ingegnere ecc) le tariffe professionali obbligatorie sono state abolite dal Decreto Legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla Legge 24 marzo 2012, n. 27, che ha introdotto l’obbligo, su richiesta del cliente, di pattuire un compenso per l’attività professionale realizzata.

Per l’amministratore professionista, al momento del conferimento dell’incarico non resta altra via che indicare al condominio analiticamente quale sarà il suo compenso integrale per tutto l’incarico ricevuto.

Comprendendo anticipatamente, sia i compensi per la manutenzione ordinaria, che per la manutenzione straordinaria.

Tra l’altro il medesimo articolo 1129 del Codice Civile indica: “Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e a eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto a altri compensi“.

Norma di difficile interpretazione, che genera altri dubbi tra gli amministratori professionisti e che sembra caratterizzata da uno spirito punitivo per i medesimi, assolutamente ingiustificato.

La norma, tra l’altro, contrasta con l’articolo 1709 del medesimo Codice Civile, che indica il mandato quale opera con presunzione di onerosità. Ossia ogni contratto di mandato in teoria dovrebbe prevedere un compenso.

Infine si rileva che il compenso dell’amministratore di condominio in caso di opere per innovazioni di cui all’articolo 1120 Codice civile o per manutenzione straordinaria di notevole entità considerata dall’articolo 1135 del Codice Civile non sarebbe coperto da alcun beneficio fiscale, quindi non detraibile per i condomini!

Se riferita alle specifiche competenze dell’amministratore di condominio l’Agenzia delle Entrate ha escluso la detraibilità delle somme a titolo di compenso straordinario, indirizzo confermato dalla Direzione Regionale Lazio (interpello 95049/2007) e Abruzzo (interpello 49950/2007).