Amministrazione condominiale genera ancora dubbi.
Il rapporto che lega l’amministratore al condominio come può essere considerato?
Sicuramente un rapporto di lavoro autonomo e non subordinato.
Ma l’amministratore e il condominio, o meglio i singoli condomini che tipo di contratto sottoscrivono?
La migliore dottrina fino ad oggi si è riferita al mandato con rappresentanza.
L’amministratore agisce in nome e per conto dei condomini e adempie all’incarico con la diligenza del buon padre di famiglia.
L’articolo 1709 del Codice Civile indica il mandato opera con presunzione di onerosità, ossia di presume che l’attività sia retribuita.
La Riforma del condominio; Legge 11 dicembre 2012, n°2020, con la stesura del nuovo articolo 1129 del Codice civile ha operato una vera rivoluzione in materia.
Tipizzando un tipico contratto, il contratto di amministrazione condominiale.
La norma nel complesso disciplina e tipizza i rapporti tra amministratore e condomini.
Sicuramente l’attività di amministrazione condominiale non è una professione intellettuale.
Come indicato da una eminente pronuncia del giurisprudenza di legittimità; Cassazione civile – Sezione II Ordinanza del 19 marzo 2021, n. 7874.
“Il contratto tipico di amministrazione di condominio, il cui contenuto è essenzialmente dettato negli artt.1129, 1130 e 1131 c.c., non costituisce prestazione d’opera intellettuale, e non è perciò soggetto alle norme che il codice civile prevede per il relativo contratto, atteso che l’esercizio di tale attività non è subordinata – come richiesto dall’art. 2229 c.c., all’iscrizione in apposito albo o elenco, quanto (e ciò peraltro soltanto a far tempo dall’entrata in vigore dell’art. 71-bis Disposizioni di attuazione al Codice Civile, introdotto dalla L. n. 220 del 2012) al possesso di determinati requisiti di professionalità e onorabilità, e rientra, piuttosto, nell’ambito delle professioni non organizzate in ordini o collegi, di cui alla Legge 14 gennaio 2013, n. 4”.
Il richiamo al mandato è residuale come indicato dalla norma.
L’articolo 1129 del Codice civile fa riferimento al mandato solo per quanto non previsto nelle sue disposizioni.
Quindi il contratto di amministrazione condominiale è un contratto tipico regolato dagli articoli 1129;1130;1131 del Codice civile.
Esempio tipico della tipicità del contratto di amministrazione condominiale è l’indicazione riportata nell’articolo 1129 del Codice civile 14° comma.
“L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.
Come specificato da una pronuncia della giurisprudenza di legittimità; Cass civ., sez. VI – 2, Ordinanza del 22 aprile 2022, n°12927.
“Agli effetti dell’articolo 1129 del Codice civile, comma 14, il quale prevede la nullità testuale della nomina dell’amministratore di condominio ove non sia specificato l’importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall’assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto”.
Alla luce di quanto argomentato appare indiscutibile l’esistenza del contratto tipico di amministrazione condominiale.
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