Il preventivo dell’amministratore di condominio è obbligatorio?
La redazione del preventivo di spesa non rientra nelle attribuzioni dell’amministratore di condominio indicate dall’articolo 1130 del Codice Civile.
In ogni caso l’articolo 1135 dello stesso Codice indica tra i compiti dell’assemblea l’approvazione delle spese occorrenti per la gestione annuale e la relativa ripartizione tra i condomini.
Non essendoci alcuna indicazione contraria in merito, dal tenore della norma si deve dedurre che l’amministratore di condominio redige il preventivo di spesa.
Il documento sarà poi eventualmente approvato e deliberato dall’assemblea condominiale.
Il preventivo dell’amministratore di condominio si differenzia dal rendiconto condominiale, il primo prospetta la fase iniziale della gestione del condominio il secondo la fase finale.
Anche la giurisprudenza di legittimità ha differenziato i due documenti.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile Sentenza del 12 ottobre 2021, n.27719.
“Le spese di manutenzione, conservazione e gestione della cosa comune.
Infatti, si ripartiscono tra i partecipanti al condominio sulla base del preventivo di spesa, che ogni anno viene approvato dall’assemblea in uno al relativo riparto.
Al termine di ciascun esercizio si redige poi il consuntivo di spesa.
Il documento è approvato dall’assemblea del condominio, anche in questo caso in uno al relativo eventuale riparto, ove risultino conguagli in dare o in avere.
I due riparti quello attinente al preventivo amministratore di condominio e quello conseguente al consuntivo sono perciò totalmente diversi.
Il primo, infatti, serve a dividere tra i partecipanti al condominio le somme che si stimano necessarie per provvedere alla gestione della cosa comune nell’arco dell’anno; il secondo, invece, chiude la singola annualità contabile indicando i conti di saldo definitivi e le eventuali differenze a debito o credito”.
In relazione al preventivo condominiale si sono posti due quesiti.
1) Se l’amministratore di condominio possa effettuare impegni di spesa superiori alle previsioni.
2) Se l’amministratore di condominio possa, rimanendo all’interno della cifra complessivamente stanziata, disporre liberamente delle somme ovvero debba utilizzarle secondo la destinazione stabilita dall’assemblea per ogni singolo importo.
Eventuali spese eccedenti il preventivo possono essere giustificate da obiettive esigenze di gestione (a esempio un aumento imprevisto dei costi del riscaldamento derivante da una crisi petrolifera).
Le spese aggiuntive devono essere ratificate dall’assemblea in sede di esame del rendiconto, in applicazione della normativa sulla rappresentanza, che ai sensi dell’articolo 1399 Codice Civile, da la possibilità al rappresentato di ratificare quanto compiuto dal suo rappresentante, anche se compiuto senza poteri.
In caso poi di manutenzione straordinaria di carattere urgente è lo stesso articolo 1135 Codice Civile.
La norma concede all’amministratore di condominio di impegnarsi per opere senza il preventivo consenso economico dell’assemblea.
Il secondo problema non sussiste quando i conti del preventivo indichino in modo flessibile gli importi destinati a ciascuna categoria di spesa.
Esempio tipico è la dizione spese generali, o manutenzione ordinaria, nelle quali possono ricadere diverse categorie di spesa.
In questo caso non è possibile rilevare un rigoroso obbligo di rispettare la destinazione data dall’assemblea a ogni singolo importo.
La giurisprudenza di legittimità ha spesso analizzato e interpretato il preventivo amministratore condominio.
Corte di Cassazione Sezione 2 Civile Sentenza del 23 gennaio 2007, n. 1405.
”In tema di condominio degli edifici, per la validità della delibera di approvazione del bilancio preventivo non è obbligatorio che la contabilità sia tenuta dall’amministratore con rigorose forme simili a quelle previste per i bilanci delle società, bastando che essa sia idonea a rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di spesa, con le quote di ripartizione; …..
Sono, pertanto, valide le deliberazioni di assemblea con le quali si statuisce che il bilancio preventivo per il nuovo esercizio sia conforme al preventivo o al consuntivo dell’esercizio precedente, riferendosi alla somma preventivata per singole voci, mentre la ripartizione fra i singoli condomini deriva automaticamente dall’applicazione delle tabelle millesimali”.
Corte di Cassazione Sezione 2° Civile Sentenza del 21 maggio 1964, n. 1251.
”L’obbligo del condomino di pagare al condominio i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni o per l’esercizio dei servizi comuni … deriva dalla gestione stessa dell’amministratore”, pertanto la delibera di approvazione assembleare del preventivo di spesa “ha valore non costitutivo ma meramente dichiarativo” escludendo la validità di titolo esecutivo della delibera di approvazione delle spese.
Altra giurisprudenza di parere contrario ha ritenuto che l’amministratore di condominio sia legittimato ad agire legalmente per il recupero delle spese condominiali inevase direttamente avvalendosi del preventivo approvato. Senza attendere il relativo rendiconto condominiale.
Corte di Cassazione Sezione Seconda Civile – Sentenza – 29/09/2008 n°24299.
Da quanto detto si evince che il preventivo dell’amministratore di condominio, a differenza del rendiconto condominiale ha una valore rilevante.
Ma non imprescindibile nella gestione condominiale, ne tantomeno è obbligatorio.
