Liberatoria condominiale in realtà una semplice attestazione dello stato dei pagamenti delle quote di condominio.
Parliamo della certificazione utile a dimostrare che non ci sono debiti verso il condominio.
Il documento è rilevante in diverse situazioni, ad esempio quando un appartamento si vende e si vuole assicurare al potenziale acquirente che non ci siano pendenze che potrebbero poi gravare su di lui.
La liberatoria condominiale rilasciata dall’amministratore del condominio riporta, in modo chiaro e inequivocabile, l’assenza di debiti o morosità da parte del condomino verso il condominio.
Nel documento devono essere inseriti i dati identificativi dell’immobile, il periodo di riferimento per il quale viene attestata la regolarità dei pagamenti e la firma dell’amministratore.
Inoltre, è importante che la liberatoria condominiale sia sempre aggiornata, quindi va richiesta in prossimità della transazione immobiliare.
L’ aspetto è fondamentale perché le morosità o le spese straordinarie possono variare rapidamente all’interno della vita condominiale.
Cosa include la Liberatoria Condominiale.
Oltre alle informazioni base già menzionate, una liberatoria condominiale completa potrebbe includere anche:
- L’elenco di eventuali anticipazioni fatte dal condomino per lavori o servizi a beneficio del condominio.
- Dettagli sulle delibere assembleari che potrebbero influenzare la posizione economica del condomino, come decisioni riguardanti lavori straordinari già deliberati ma ancora non realizzati.
- Il saldo di eventuali fondi di riserva che il condomino potrebbe avere versato e che potrebbero essere rimborsati o compensati con future spese.
La richiesta della liberatoria
Per richiedere la liberatoria, il condomino deve rivolgersi all’amministratore fornendo le informazioni necessarie per il rilascio del documento.
La procedura può prevedere un costo, in funzione del tempo impiegato per la ricerca delle informazioni e per la redazione del documento.
Responsabilità dell’acquirente
L’articolo 63 comma 4, delle Disposizioni Attuazione del Codice civile, chiarisce che, anche dopo l’acquisto, il nuovo proprietario potrà essere chiamato a rispondere per debiti pregressi solo limitatamente all’anno in corso e all’anno precedente.
È quindi nell’interesse del venditore fornire la liberatoria condominiale per facilitare la vendita e tutelare l’acquirente.
L’art. 63, comma 4, delle Disposizioni di Attuazione del Codice civile, al fine di limitare la responsabilità del nuovo proprietario in relazione alle quote pregresse, dispone che: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.”
Cassazione Civile, Sezione VI, 22/03/2017 n°7395.
Secondo cui per individuare : “dovendosi individuare, ai fini dell’applicazione dell’articolo 63 Disposizioni di Attuazione al Codice Civile, comma 2 …………..quando sia insorto l’obbligo di partecipazione a spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni (ristrutturazione della facciata dell’edificio condominiale)”, deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento……..avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione…”
L’anno, cui fa riferimento l’articolo 63 Disposizioni di Attuazione al Codice Civile, comma 2 deve, peraltro, essere di sicuro inteso con riferimento al periodo annuale costituito dall’esercizio della gestione condominiale, non necessariamente, perciò, coincidente con l’anno solare“.
L‘Importanza di una verifica approfondita
Un potenziale acquirente di un immobile in condominio dovrebbe sempre esigere la liberatoria condominiale aggiornata e procedere alla verifica di tutti i documenti annessi.
Evitando qualsiasi sorpresa inaspettata dopo la conclusione della transazione immobiliare e garantisce una compravendita trasparente e priva di complicazioni future.
