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Spese straordinarie in condominio. Elementi distintivi!

17 novembre 2019

La dizione spese straordinarie in condominio. Impone alcune distinzioni!

Come previsto dall’articolo 1135 del Codice Civile l’assemblea provvede, tra l’altro, a deliberare le opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni.

Ci si chiede, in ambito condominiale qual è la differenza tra lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria?

Il legislatore del Codice Civile non ci da una risposta. Ne è possibile rifarsi alle indicazioni del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 – Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, perché le definizioni qui contenute sono di carattere tecnico, non pensate esclusivamente per il condominio.

Come spesso è accaduto in passato dobbiamo fare ricorso alla supplenza giurisprudenziale, ossia a pronunciamenti della giurisprudenza di legittimità che abbiano, anche se indirettamente, risposto alla domanda.

La sentenza della Corte di Cassazione Sezione II Civile del 25/05/2016 n°10865; così argomenta: “L’elemento distintivo dell’ordinaria amministrazione dell’obbligazione assunta, come tale sottratta al presupposto autorizzativo dell’assemblea, risiede, pertanto, al pari di quanto si sostiene per le amministrazioni commerciali, nella normalità dell’atto di gestione condominiale rispetto allo scopo dell’utilizzazione e del godimento dei beni comuni. Mentre, solo laddove si verta in ipotesi di spese che, seppure dirette alla migliore utilizzazione di cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino per la loro particolarità e consistenza un onere economico rilevante, superiore a quello normalmente inerente alla gestione, l’iniziativa contrattuale dello stesso amministratore, senza la preventiva delibera dell’assemblea, non è sufficiente a fondare l’obbligo dei singoli condomini, salvo che non ricorra il presupposto dell’urgenza contemplato nella fattispecie di cui all’articolo 1135 Codice Civile, comma 2″.

L’indicazione data dalla sentenza è la scriminante economica, ossia il costo dell’intervento, che se esulando dalle normali spese di gestione, fa sì che si parli di manutenzione straordinaria.

Ci si chiede ulteriormente, in caso d’interventi di manutenzione straordinaria, quando nasce l’obbligo per il condomino di provvedere ai costi dell’intervento?

Nel silenzio del legislatore, si deve rilevare come la giurisprudenza di legittimità ritiengna, con consolidato indirizzo, che la delibera condominiale disponente l’esecuzione degli interventi assuma valore costitutivo dell’obbligazione in capo a ogni singolo condomino.

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