Il fondo cassa è un accantonamento di somme con finalità specifiche.
Si differenzia dall’avanzo di cassa ossia il surplus tra i versamenti dei condomini e le spese sostenute dal condominio in un determinato periodo di gestione.
Sono sorti molti dubbi sulla legittimità dell’assemblea condominiale atta a deliberare la costituzione di un fondo cassa vincolante per tutti i condomini, dubbi sono sorti anche a proposito delle eventuali maggioranze con cui deliberare.
Ci si chiede se l’adesione ad un fondo cassa deliberato dall’assemblea condominiale sia obbligatoria o facoltativa per i condomini?
Inoltre ci si chiede come vada costituito il fondo cassa, se in parti eguali tra i condomini o la contribuzione debba rispettare il principio millesimale.
In relazione al fondo cassa facoltativo eventualmente deliberato dall’assemblea di condominio bisogna considerare come non siano addebitabili costi ai condòmini, senza l’esplicito consenso degli interessati.
Quindi si al fondo cassa condominiale deliberato dall’assemblea, ma soltanto con adesione volontaria, senza alcun obbligo per i condomini contrari.
La riforma del condominio ha previsto un fondo speciale obbligatorio nel caso in cui il condominio debba avviare lavori di manutenzione straordinaria condominiale.
Il punto 4° dell’articolo 1135 del Codice Civile indica.
“……l’assemblea dei condomini provvede:….4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
In tal caso il fondo cassa speciale è obbligatorio per legge.
La delibera che approvi una manutenzione condominiale straordinaria o un’innovazione senza l’accantonamento potrebbe essere impugnata dai condomini assenti e/o dissenzienti ex articolo 1137 del Codice Civile.
Tra l’altro una recente sentenza, Corte di Cassazione n. 9388 Ordinanza 5 aprile 2023, ha confermato la decisione di un Tribunale di merito che aveva disposto la declaratoria di nullità della decisione assembleare.
Decisione che deliberava lavori di manutenzione straordinaria condominiale senza alcuna indicazione sul fondo speciale.
Il fondo cassa obbligatorio potrà essere totale o progressivo.
Il primo prevede un accantonamento pari al totale dell’intervento; il secondo un accantonamento graduale parametrato sui singoli stati di avanzamento lavori.
L’articolo 1135 comma 1 numero 3 del Codice Civile regola l‘avanzo di gestione, differente dal fondo cassa, quale eventuale saldo attivo tra le entrate e le uscire nella gestione annuale del condominio.
La norma ambiguamente conferisce all’assemblea di condominio il potere di deliberare su come impiegare l’eventuale residuo.
Dimenticando di considerare che all’esito dell’approvazione dello stato di ripartizione le singole poste dell’eventuale residuo sono gìa assegnate ai condomini.
Quali crediti nei confronti del condominio e questi hanno pieno titolo di richiederne la restituzione.
In materia è anche intervenuto un recente indirizzo della giurisprudenza di legittimità:” Questa Corte ha già statuito che appartiene al potere discrezionale dell’assemblea e non pregiudica né l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né’ il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma – perché compensata dal corrispondente minor addebito, in anticipo o a conguaglio – l’istituzione di un fondo – cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni (Sez. 2, 28 agosto 1997, n. 8167).
Le questioni aperte sull’istituto sono molteplici e non di facile soluzione.
Come sempre si consiglia agli amministratori di condominio molta cautela, nella sua applicazione pratica.
