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Rendiconto in condominio e validità della delibera!

27 Dicembre 2020

Una recente sentenza della Corte di Cassazione (Sezione VI n°200006 del 24 settembre 2020) da utili indicazioni in tema di rendiconto del condominio e relativa delibera di approvazione.

Secondo quanto previsto dall’articolo 1130 del Codice Civile (attribuzioni dell’amministratore) n°10:” L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve…………………redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni”.

Il rendiconto condominiale si presenta come un documento composto, dove l’amministratore dovrebbe indicare le voci di entrata e uscita e ogni nuovo dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, inoltre andrebbero indicati nel documento i fondi disponibili e le eventuali riserve espressi in modo da consentire l’immediata verifica.

Secondo la giurisprudenza di legittimità la delibera condominiale di approvazione della spesa costituisce, titolo sufficiente del credito del condominio e in caso di morosità dei condomini legittima la concessione del decreto ingiuntivo di pagamento delle quote.

Inoltre la deliberazione dell’assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell’amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall’articolo 1137, comma 2, del Codice Civile, non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell’impugnazione della delibera. Quindi dall’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, pertanto discende la prova, dell’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese ordinarie per la conservazione e la manutenzione delle parti comuni dell’edificio.

Perciò, una volta che il rendiconto sia stato  approvato con la maggioranza prescritta dalla legge, l’amministratore, per ottenere il pagamento delle somme risultanti  dal   rendiconto medesimo e  non  è  tenuto  a   sottoporre all’esame    dei   singoli   condomini documenti giustificativi, dovendo gli stessi essere controllati  prima  dell’approvazione, senza che sia ammissibile la  possibilità  di attribuire a alcuni  condomini la facoltà postuma di contestare  i conti, rimettendo così in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza.

A norma dell’articolo 1130 bis del Codice Civile il rendiconto condominiale deve contenere “le voci di entrata e di uscita”, e quindi gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto alle relative manifestazioni finanziarie, nonché “ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio”, con indicazione nella nota sintetica esplicativa della gestione “anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”, avendo qui riguardo al risultato economico dell’esercizio annuale.  Secondo il cosiddetto “principio di cassa”, crediti vantati dal condominio verso un singolo condomino vanno inseriti nel consuntivo relativo all’esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento.

Come indicato nella Sentenza di Cass. Sez. 2, 21/08/1996, n. 7706): “Una volta inseriti nel rendiconto di un determinato esercizio i nominativi dei condomini morosi nel pagamento delle quote condominiali e gli importi da ciascuno dovuti, tali pregresse morosità, ove rimaste insolute, devono essere riportate altresì nei successivi anni di gestione, costituendo esse non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito di quei partecipanti nei confronti del condominio. Il rendiconto condominiale, in forza di un principio di continuità, deve, cioè, partire dai dati di chiusura del consuntivo dell’anno precedente”.

Pertanto il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti, una volta approvato dall’assemblea, può essere impugnato ai sensi dell’articolo 1137 del Codice Civile, costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante. sia per le somme della gestione in corso che dei residui a debito delle gestioni precedenti.

In applicazione del principio di continuità dei rendiconti e di autonomia dei medesimi, ogni rendiconto parte da una situazione di cassa precedente che deve sempre essere evidenziata sia nella consistenza, che nella ripartizione tra i condomini.

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