requisiti amministratore di condominio

I requisiti dell’amministratore di condominio. Breve analisi in materia!

1 novembre 2018

Il requisito è la qualità necessaria da possedere per intraprendere una determinata iniziativa.

Ci si chiede quali sono i requisiti necessari per amministrare un condominio?

La materia è regolata dalla legge. Nello specifico la legge n°220 del 2012, che, ha riformato la disciplina del condominio negli edifici.

Secondo l’articolo 71 Bis delle Disposizioni per l’attuazione al Codice Civile, come recentemente riformato: “Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo v del libro v del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi”.

La norma crea una effettiva disparità tra l’amministratore professionista e l’amministratore scelto tra i condomini dello stabile.

Le competenze delle due figure sono identiche, medesime anche le maggioranze idonee per la nomina e/o la revoca, le notevoli responsabilità di ordine civile, penale e amministrativo non si attenuano se l’amministratore è scelto tra i condomini dello stabile.

Di fatto il requisito del titolo di studio minimo e delle specifiche competenze in materia, acquisite con formazione sia iniziale che periodica, si annulla quando l’amministratore è interno. Ossia scelto tra i condomini dello stabile.

Che la residenza nel fabbricato, dia per sua natura un bagaglio di conoscenze, spendibile in una gestione, che, anche all’esito della riforma, evidenzia la necessità di accurate competenze in materia, non è un assioma sostenibile né logicamente, né giuridicamente. Non si comprendono quali siano le motivazioni logico giuridiche che abbiano spinto a questa discriminazione.

In ogni caso la definizione qui analizzata consente di proporre alcune precisazioni.

Nel sistema attuale i soggetti con i requisiti di cui alla 71° disposizione di Attuazione al Codice Civile possono amministrare condomini. Se esterni al fabbricato si devono aggiungere agli indicati requisiti alcune ulteriori prerogative, riferite a un titolo di studio iniziale e alla partecipazione ad un corso di formazione iniziale e a corsi di aggiornamento professionale.

Non esiste alcun albo che censisce i soggetti che svolgono questa attività in modo continuativo in fabbricati in cui non sono condomini.

Tra l’altro questa attività è svolte regolarmente da soggetti iscritti in altri albi professionali (avvocati, commercialisti, geometri, ingegneri, ecc..).

Nel nostro ordinamento non esiste alcuna norma che impedisca a un professionista ordinistico di amministrare un condominio dove non sia condomino.

Gli amministratori di condominio professionisti sono riuniti in associazioni rappresentative, di cui alcune dotate di specifici requisiti, inserite nell’elenco tenuto dal Ministero dello Sviluppo ex articolo due comma sette Legge 4 -2013.

Per coloro i quali amministrano condomini in modo professionale e continuativo, come per altri professionisti ordinistici che amministrano condomini anche saltuariamente, fermi restando gli adempimenti formativi, non vi sono obblighi di iscrizione alle associazioni professionali di cui alla legge 4/2013, anche se l’iscrizione appare assolutamente opportuna.

Attualmente questo è il sistema ogni previsione su eventuali modifiche legislative ne dovrebbe tenere conto preventivamente al fine di non creare inutili allarmismi e illusioni.

 

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