Lastrico solare: definizione e caratteristiche principali
Il lastrico solare (uso esclusivo) è una struttura fondamentale in molti edifici, spesso oggetto di discussioni in ambito condominiale per la sua gestione e manutenzione.
In termini generali, il lastrico solare si riferisce alla superficie piana posta alla sommità di un edificio, che funge da copertura e può essere utilizzata per varie finalità.
Nonostante la sua funzione primaria sia quella di proteggere l’edificio dagli agenti atmosferici, il lastrico solare può essere anche adibito ad altre destinazioni d’uso, come terrazze o solarium, specialmente quando è calpestabile.
Dal punto di vista legale, il lastrico solare ha una definizione ben precisa nel codice civile italiano, che ne regola l’uso e la ripartizione delle spese relative alla manutenzione.
Articolo 1126 del Codice Civile.
La normativa distingue tra lastrici solari ad uso esclusivo e quelli condominiali.
Nel primo caso, una singola unità abitativa ha il diritto esclusivo all’uso della superfice, mentre nel secondo caso il lastrico è a disposizione di più condomini.
Una delle questioni più rilevanti legate al lastrico solare riguarda la responsabilità per le spese di manutenzione e le eventuali riparazioni necessarie.
Se un lastrico è destinato all’uso esclusivo di un singolo proprietario, le spese non possono essere ripartite tra tutti i condomini se la struttura copre parti comuni dell’edificio.
Comprendere appieno la definizione giuridica del lastrico solare e le sue caratteristiche principali è essenziale per gestire correttamente gli aspetti normativi ed economici connessi al suo utilizzo.
Quale regola per la ripartizione delle spese in tema di lastrico solare di uso esclusivo?
L’articolo 1126 del Codice Civile riguarda il lastrico solare ad uso esclusivo.
“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
Secondo la norma le spese per la conservazione e per la ricostruzione del lastrico solare (terrazza a livello) sono ripartite tra il proprietario dell’ultimo piano o dell’unità immobiliare a cui il lastrico serve in uso esclusivo e gli altri condomini.
L’amministratore di condominio, pertanto, è tenuto a seguire queste disposizioni quando deve procedere con la ripartizione delle spese per il lastrico solare.
La quota minore (tipicamente un terzo delle spese totali) è a carico del proprietario dell’appartamento o dell’attico che ha l’esclusivo utilizzo del lastrico.
Mentre la quota maggiore (generalmente due terzi) viene ripartita tra tutti gli altri condomini, proporzionalmente ai millesimi di proprietà di ciascuno.
Per applicare correttamente questo articolo, l’amministratore di condominio dovrà quindi:
- Verificare e stabilire l’entità precisa del beneficio esclusivo che il lastrico solare conferisce al proprietario dell’unità immobiliare a cui serve.
- Determinare la spesa totale necessaria per la manutenzione o la ricostruzione del lastrico.
- Calcolare la ripartizione delle spese in base ai criteri previsti dall’articolo 1126 del Codice Civile.
- Redigere un dettagliato rendiconto e comunicarlo in maniera chiara a tutti i condomini, indicando le modalità e i termini di pagamento.
A prescindere dal terzo spettante al proprietario esclusivo del bene, i rimanenti due/terzi della spesa vanno ripartiti tra le proprietà, ai quali la medesima serve da copertura.
Recentemente la Corte di Cassazione Sesta Sezione Civile con l’Ordinanza n°11848 del 10 Maggio 2017 ha chiarito quale condomino debba concretamente contribuire alle spese.
” Come meglio ancora spiegato da Cass. Sez. 2, n. 2821 del 16/07/1976., l’obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio………., ma dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione”.
Ciò detto si deve rilevare, come solo i condomini coperti, anche in parte dal lastrico uso esclusivo debbano contribuire alle spese.
Dalla statuizione nasce un’altra domanda.
Se l’immobile, che, concorre alle spese, è coperto solo in parte dal lastrico solare o dalla terrazza a livello?
Nella ripartizione, la somma imputabile dovrà riferirsi all’intero quorum millesimale del bene o dovrà essere proporzionale alla superficie coperta?
L’articolo 1126 del Codice Civile si riferisce esclusivamente al piano o porzione di piano, considerando sempre l’unità immobiliare nella sua interezza.
Se il Legislatore avesse voluto riferirsi alla porzione di appartamento, avrebbe potuto essere più esplicito.
Secondo la tesi parziaria le unità immobiliari ubicate al di sotto del lastrico solare contribuirebbero alle spese di manutenzione sulla base dei metri quadrati effettivamente coperti e non per l’intero valore millesimale dell’immobile.
La Suprema Corte di Cassazione con una recente pronuncia, sembrerebbe essersi schierata per la tesi parziaria.
Corte di Cassazione Sezione 2° Civile – Sentenza n°1451 del 23 gennaio 2014.
“….. il concorso nella suddetta quota ……….si ha avendo riguardo al valore dell’unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all’intero valore millesimale attribuito all’appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura...”.
In contesti controversi o poco chiari, l’amministratore può avvalersi della consulenza di un legale specializzato in diritto immobiliare.
Ripartizione delle spese e responsabilità
La gestione del lastrico solare in un contesto condominiale comporta una chiara definizione della ripartizione delle spese e delle responsabilità.
Nello specifico, l’articolo 1126 del Codice Civile stabilisce che un terzo delle spese sia a carico del proprietario o dell’utente esclusivo del lastrico solare.
Mentre i due terzi restanti sono distribuiti tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.
Quindi, eventuali lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria devono essere condivisi proporzionalmente tra chi ne trae beneficio.
È importante notare che le responsabilità per danni derivanti da infiltrazioni o problemi strutturali sono anch’esse condivise.
Il proprietario del lastrico solare ha l’obbligo di mantenere la struttura in buone condizioni e segnalare tempestivamente eventuali problematiche all’amministratore condominiale.
In caso contrario, potrebbe essere ritenuto responsabile dei danni causati dalla mancata manutenzione.
In conclusione, la corretta gestione delle spese e delle responsabilità legate al lastrico solare richiede una comunicazione chiara e un accordo preciso tra i condomini.
Questo garantisce non solo il rispetto delle normative vigenti ma anche la preservazione dell’integrità strutturale dell’edificio.
