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Spese del lastrico solare di proprietà esclusiva e amministratore di condominio!

21 maggio 2017

L’amministratore di condominio, nella quotidiana gestione condominiale, come deve concretamente applicare l’articolo 1126 del Codice Civile, che, regola la ripartizione delle spese in tema di lastrico solare o terrazza a livello di uso esclusivo?

L’articolo 1126 del Codice Civile recita: “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico:gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

La norma indica, che, a prescindere dal terzo spettante al proprietario esclusivo del bene, i rimanenti due/terzi della spesa vanno ripartiti tra le proprietà, che, soggiacciono al lastrico o alla terrazza, e ai quali la medesima serve da copertura.

Recentissimamente la Corte di Cassazione Sesta Sezione Civile con l’Ordinanza  n°11848 del  10 Maggio 2017 ha chiarito quale condomino debba concretamente contribuire alle spese: ” Come meglio ancora spiegato da Cass. Sez. 2, n. 2821 del 16/07/1976, l’obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio………., ma dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. Del resto, è pressoché inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì una o più parti che siano comuni a tutti i condomini, e non solo a quelli della rispettiva ala del fabbricato, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l’edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l’art. 1126 c.c. non avrebbe alcuna pratica applicazione”.

Ciò detto si deve rilevare, come solo i condomini coperti, anche in parte dal lastrico debbano contribuire alle spese.

Dalla statuizione nasce un’altra domanda. Se l’immobile, che, concorre alle spese, è coperto solo in parte dal lastrico solare o dalla terrazza a livello, nella ripartizione, la somma imputabile dovrà fare riferimento all’intero quorum millesima del bene o dovrà essere proporzionale alla superficie coperta?

Preliminarmente si può considerare, come l’articolo 1126 del Codice Civile faccia riferimento esclusivamente al piano o porzione di piano, considerando sempre l’unità immobiliare nella sua interezza. Se il Legislatore avesse voluto riferirsi alla porzione di appartamento, avrebbe potuto essere esplicito.

La Suprema Corte di Cassazione con una recentissima pronuncia, sembrerebbe essersi schierata per la tesi parziaria. Corte di Cassazione Sezione 2° Civile – Sentenza n°1451 del 23 gennaio 2014: “….. il concorso nella suddetta quota ……….si ha avendo riguardo al valore dell’unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all’intero valore millesimale attribuito all’appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura…”.