L’amministratore di condominio è un lavoratore subordinato?
Presta il suo lavoro alle dipendenze e sotto la direzione dei condomini?
Deve essere assunto dal condominio e ricevere uno stipendio mensile?
Come abbiamo più volte ripetuto il rapporto giuridico che lega il condominio al suo amministratore è inquadrabile nella fattispecie contrattuale del mandato, previsto e regolato dall’articolo 1703 del Codice civile, tra l’atro una figura tipica del mandato, il così detto mandato con rappresentanza.
L’amministratore agisce in nome e per conto dei condomini e adempie al proprio incarico con la diligenza del buon padre di famiglia.
In cosa divergono mandato e lavoro subordinato; si è ritenuto che le due figure contrattuali divergano essenzialmente per le mansioni; il mandatario compie attività giuridiche, il lavoratore subordinato attività materiali, ma la vera scriminante va individuata nel vincolo di subordinazione, totalmente assente nel mandato.
Una recente sentenza della giurisprudenza di legittimità; Corte di Cassazione sezione II civile n°36430 del 24/11/2021 ha sapientemente analizzato il tema.
L’analisi prende il via da un ricorso in cui parte ricorrente assumeva che il rapporto giuridico esistente tra amministratore e condominio e la relativa domanda relativa al suo compenso avrebbe dovuto essere rivolta non al giudice civile ma al giudice del lavoro, secondo l’articolo 409 n. 3 codice di procedura civivile, poiché che la sua attività è inquadrabile nei rapporti di collaborazione coordinata e continuativa.
Poiché l’organo sovrano del condominio è l’assemblea e non l’amministratore, che deve presentare all’assemblea, suscettibili di approvazione, il conto preventivo e quello consuntivo e che ne può essere revocato.
La Corte di Cassazione rigettando la tesi ha così mirabilmente argomentato:” Nel caso di amministratore di condominio ……….le sue attribuzioni, che sono indicate dalla legge ( art. 1130 cod. civ. ) e non dall’autonomia privata, portano a riconoscere alla sua attività completa autonomia rispetto all’ente condominio, il quale può provvedere alla sua revoca ma è privo di poteri di effettiva ingerenza e direttiva nel concreto espletamento dell’incarico……..l’amministratore di condominio è tenuto ad espletare l’incarico in conformità, oltre che alle disposizioni inderogabili di legge, alle istruzioni concrete che eventualmente possono provenire dall’assemblea di condominio, ma tale possibilità va tenuta distinta dal potere di coordinamento e di ingerenza che caratterizza il rapporto di para subordinazione, che presuppone a monte un potere continuo e diffuso di intervento e intromissione. …..il rapporto dell’amministratore rispetto al condominio è qualificabile in termini di contratto di mandato, le cui disposizioni sono applicabili ai sensi dell’art. 1129, comma 15, codice civile, per quanto non disciplinato in modo specifico dalla predetta norma con riguardo alla sua nomina, revoca ed obblighi. Sotto altro profilo si rileva che il requisito della coordinazione appare escluso dalla particolare natura del soggetto preponente, essendo il condominio di edifici un soggetto privo sostanzialmente di organizzazione e avente come unico fine la gestione beni comuni in funzione del godimento della proprietà esclusiva, situazione che appare escludere sia qualsiasi inserimento dell’amministratore in una qualche organizzazione esterna, che la possibilità di ingerenza del preponente, nel significato sopra precisato. Specularmente va sottolineato che la legge n. 220 del 2012 che ha riformato la disciplina del condominio, ha rafforzato i caratteri professionali dell’attività…..dell’amministratore condominiale, imponendo ai fini della nomina un titolo di studio e la frequentazione di un corso di formazione e di aggiornamenti annuali ( articolo 71 bis disposizioni attuazione codice civile ), delineando nel complesso una figura professionale autonoma, dotata di una propria struttura organizzativa, costituita da uno studio, da collaboratori e da segretari, in grado di ricevere incarichi da vari enti condominiali, profili che confliggono con le situazioni di connessione e di ingerenza che si rinvengono nei rapporti di c.d. para subordinazione”.
L’amministratore di condominio non è un lavoratore subordinato alle dipendenze del condominio!
Alla luce di quanto argomentato dai magistrati nessun rapporto di subordinazione, ne para subordinazione lega il condominio al suo amministratore, che presta la propria attività in piena autonomia sottoposto esclusivamente alle indicazioni del legislatore anche se indirettamente assunte dal proprio mandante(assemblea condominio), quindi come attività libero professionale o di impresa.
Altro momento edificante della sentenza è il cenno alla formazione dell’amministratore iniziale e di aggiornamento ormai prerogativa irrinunciabile per chi si avvicina all’attività, legittimamente evidenziata come segno distintivo della sua acquisita professionalità.
