Le proposte di legge sulla riforma del condominio 2025
La discussione sulla cosiddetta “riforma del condominio 2025” ha assunto negli ultimi mesi una rilevanza crescente nel dibattito pubblico e professionale.
Amministratori di condominio, proprietari, associazioni di categoria e operatori del settore si confrontano con un flusso continuo di notizie, dichiarazioni e ricostruzioni giornalistiche che spesso rischiano di sovrapporsi, generando incertezza.
Per fare chiarezza è necessario attenersi esclusivamente ai documenti ufficiali prodotti dal Parlamento, distinguendo nettamente ciò che è già formalmente depositato da ciò che è ancora in fase di elaborazione politica.
Ad oggi, risultano tre iniziative legislative che incidono, con intensità diversa, sulla disciplina condominiale:
- la Proposta di legge C.1449 (Onorevole Bicchielli).
- il Disegno di legge n. 222 (Senatore Bergesio).
- la Proposta di legge C.2692 (Onorevole Gardini).
Appare utile precisare che non esiste, allo stato attuale, alcuna riforma approvata né alcun testo in fase avanzata di discussione parlamentare.
Aggiornamento 2026
Nel 2026 il Parlamento è tornato a discutere la riforma del condominio con un nuovo disegno di legge presentato al Senato.
Per l’analisi completa della nuova proposta legislativa è possibile leggere l’approfondimento dedicato alla riforma del condominio 2026.
La proposta Bicchielli (C.1449): registro e qualificazione professionale
La proposta di legge C.1449, presentata dall’Onorevole Pino Bicchielli il 3 ottobre 2023, è stata assegnata alla II Commissione Giustizia della Camera dei Deputati il 28 maggio 2024.
Il testo interviene in modo puntuale sull’articolo 71-bis delle disposizioni di attuazione del Codice civile e introduce un Registro nazionale degli amministratori di condominio presso il Ministero della Giustizia.
L’impostazione della riforma del condominio è chiaramente orientata alla qualificazione dell’attività professionale dell’amministratore.
La proposta prevede requisiti di onorabilità, requisiti professionali, obblighi di formazione iniziale e aggiornamento periodico, controlli pubblici sulla permanenza dei requisiti e l’obbligo di copertura assicurativa per la responsabilità professionale.
L’iscrizione al Registro diventa condizione necessaria per l’esercizio dell’attività professionale.
Si tratta di un intervento circoscritto, ma con effetti rilevanti sull’accesso e sull’esercizio della professione.
Il testo è ufficiale e consultabile; non risulta ancora avviata la fase di esame parlamentare.
Il DDL 222 Bergesio: un modello essenziale di regolazione
Il Disegno di legge n. 222, presentato dal senatore Giorgio Maria Bergesio il 24 ottobre 2022, è stato assegnato alla 2ª Commissione permanente (Giustizia) del Senato della Repubblica.
Anche questo provvedimento ha come perno l’istituzione di un Registro nazionale degli amministratori di condominio, concepito come strumento di controllo pubblico sull’accesso e sulla permanenza nell’attività.
Rispetto alla proposta Bicchielli, il DDL 222 adotta una formulazione più sintetica, limitandosi a fissare i principi fondamentali e rinviando a successivi atti attuativi la disciplina di dettaglio.
La finalità, tuttavia, è identica: rendere l’iscrizione al Registro un requisito abilitante per l’esercizio dell’attività professionale di amministratore di condominio.
La proposta Gardini (C.2692): una riforma organica del sistema che apre molti interrogativi
La proposta di legge C.2692, presentata dall’on. Elisabetta Gardini, risulta depositata presso la Camera dei Deputati.
Il titolo ufficiale della riforma condominio 2025 evidenzia una portata significativamente più ampia rispetto alle altre due iniziative:
“Modifiche al codice civile e alle disposizioni per la sua attuazione in materia di disciplina delle parti comuni del condominio, nomina e attribuzioni dell’amministratore e del revisore condominiale e attribuzioni dell’assemblea, nonché istituzione dell’elenco nazionale degli amministratori di condominio e dei revisori contabili condominiali”.
La proposta interviene non solo sulla figura dell’amministratore, ma anche sulle parti comuni, sui poteri dell’assemblea e introduce la figura del revisore condominiale.
Il testo non si limita a incidere sulla figura dell’amministratore, ma interviene in modo organico su più livelli: disciplina delle parti comuni, attribuzioni dell’assemblea, nomina e funzioni dell’amministratore, introduzione della figura del revisore condominiale e istituzione di un elenco nazionale pubblico ad accesso obbligatorio per amministratori e revisori.
Per ampiezza e contenuti, la proposta Gardini segna un cambio di paradigma rispetto all’attuale assetto normativo e merita una valutazione specifica, sia sul piano giuridico sia su quello economico e operativo.
Registro nazionale obbligatorio: opportunità dichiarate e criticità concrete
La proposta subordina l’esercizio dell’attività di amministratore di condominio e di revisore condominiale all’iscrizione in un elenco nazionale pubblico, tenuto presso il Ministero delle imprese e del made in Italy.
L’iscrizione assume natura abilitante, non meramente informativa, ed è accompagnata da sanzioni in caso di esercizio senza iscrizione.
L’obiettivo dichiarato è quello di rafforzare il controllo pubblico, la qualificazione professionale e la trasparenza.
Tuttavia, sul piano sistemico, questa scelta comporta una forte centralizzazione delle funzioni di accesso e controllo, con la conseguente marginalizzazione del ruolo delle associazioni professionali, che perdono incidenza sull’abilitazione e sulla permanenza nella professione, pur restando formalmente esistenti.
Requisiti di accesso e profili di disparità
La proposta introduce requisiti di accesso elevati, prevedendo tuttavia deroghe selettive per soggetti già iscritti ad albi o ordini professionali dell’area economica, giuridica o tecnica.
Ne deriva una disparità di trattamento tra operatori che svolgono attività sostanzialmente identiche, fondata non su una verifica uniforme delle competenze, ma sull’appartenenza ordinistica.
Questo profilo solleva interrogativi in termini di ragionevolezza e coerenza del sistema, con possibili ricadute anche sul piano del contenzioso.
Amministratore interno: una figura formalmente ammessa, ma di fatto penalizzata
La proposta Gardini non abolisce formalmente la figura dell’amministratore interno, ossia del condomino che amministra gratuitamente il proprio edificio.
Tuttavia, l’obbligo di iscrizione all’elenco nazionale, i requisiti di titolo di studio e gli adempimenti connessi rendono questa possibilità di fatto difficilmente praticabile, soprattutto nei piccoli condomìni.
Si tratta di un punto particolarmente delicato, poiché l’autogestione ha sempre rappresentato una soluzione legittima e funzionale in contesti di ridotte dimensioni.
La riforma rischia invece di scoraggiare l’amministrazione interna, aumentando i costi anche dove non vi è una reale esigenza di professionalizzazione.
Introduzione del revisore condominiale e aumento dei costi
Uno degli elementi più innovativi – e più onerosi – della proposta è l’introduzione della figura del revisore condominiale, con obblighi di verifica e certificazione del rendiconto in molte realtà.
A ciò si aggiungono:
- il deposito del rendiconto certificato presso enti pubblici;
- l’ampliamento degli adempimenti in materia di sicurezza;
- l’incremento degli oneri professionali e assicurativi in capo all’amministratore.
L’effetto complessivo è un aumento strutturale delle spese condominiali, che si riflette direttamente sui condòmini, senza che sia dimostrata una proporzionata riduzione dei conflitti o delle irregolarità.
Rendiconto condominiale: più controlli, maggiore complessità
La proposta ridefinisce in modo significativo la struttura del rendiconto condominiale, rendendolo più articolato e tecnicamente complesso, con verifiche esterne e certificazioni obbligatorie.
Se da un lato l’obiettivo è quello di aumentare la trasparenza, dall’altro il rischio concreto è che il rendiconto:
- diventi meno comprensibile per il condomino medio;
- aumenti le contestazioni per irregolarità formali;
- moltiplichi le occasioni di contenzioso.
Una contabilità più complessa non sempre equivale a una gestione più chiara.
Valutazione complessiva
La proposta Gardini (C.2692) introduce obiettivi ambiziosi, ma lo fa attraverso strumenti che incidono profondamente sull’equilibrio del sistema condominiale rivoluzionandolo completamente.
La centralizzazione delle funzioni, l’aumento degli obblighi, il possibile superamento del modello associativo e l’impatto economico sui condòmini rendono necessario un confronto approfondito e prudente, affinché la riforma non produca rigidità e costi difficilmente sostenibili nel tempo.
Registro nazionale: i punti in comune tra C.1449 DDL 222 e C2692
Analizzando i due testi già assegnati alle Commissioni parlamentari della riforma condominio 2025, emerge una impostazione comune molto chiara.
Sia la proposta C.1449 sia il DDL 222 sia il C2692.
- istituiscono un Registro nazionale degli amministratori di condominio presso diversi Ministeri;
- rendono l’iscrizione obbligatoria per l’esercizio dell’attività professionale, con una quota di iscrizione( esplicita o implicita);
- rafforzano i requisiti soggettivi e professionali rispetto all’attuale disciplina;
- attribuiscono al Registro una funzione abilitante, non meramente certificativa.
In tutti i testi, la mancata iscrizione al Registro incide direttamente sulla possibilità di svolgere attività essenziali della gestione condominiale, segnando un netto superamento dell’attuale modello fondato sulla sola formazione.
Le differenze tra le proposte e il diverso impatto normativo
Sebbene nessuna delle due proposte richiami espressamente la Legge 4/2013, entrambe ne determinano un superamento di fatto, pur senza una sua formale abrogazione.
Un simile assetto normativo espone la disciplina a un concreto rischio di contenzioso costituzionale e amministrativo, in particolare sotto i profili della ragionevolezza, della proporzionalità e della libertà di iniziativa economica.
Il modello delineato da C.1449 e DDL 222 e C2692, che prevede il requisito minimo di laurea triennale, non è più compatibile con la nozione di “professione non organizzata”, che presuppone accesso libero e assenza di registri pubblici abilitanti.
L’amministratore di condominio verrebbe ricondotto nell’alveo delle professioni regolamentate senza Ordine, secondo un modello già presente nell’ordinamento italiano.
La Legge 4/2013 resterebbe formalmente vigente, ma non più applicabile alla categoria degli amministratori di condominio.
Infine, l’introduzione di una quota obbligatoria di iscrizione a un Registro pubblico abilitante non rappresenta un dettaglio tecnico, ma un cambio di paradigma incompatibile con i principi della Legge 4/2013, che tutela l’accesso libero, l’assenza di barriere economiche pubbliche e il ruolo centrale delle associazioni professionali.
A differenza delle iniziative legislative che intervengono in modo circoscritto sulla qualificazione dell’amministratore, la proposta C2692 si inserisce in un quadro più ampio, incidendo sull’assetto complessivo della gestione condominiale.
Per tale ragione, la sua analisi richiede una valutazione non solo tecnica, ma anche sistemica, alla luce dei principi di cui agli articoli 2, 3, 18 e 41 della Costituzione, nonché del rapporto con la Legge 14 gennaio 2013, n. 4 e con le disposizioni di attuazione del Codice civile in materia di amministrazione condominiale.
Registro pubblico abilitante e dichiarativo: la differenza giuridica essenziale
Le proposte di legge attualmente depositate mostrano una convergenza significativa verso l’istituzione di un Registro pubblico con funzione abilitante, e non meramente dichiarativa.
È fondamentale distinguere tra registro pubblico abilitante e registro pubblico dichiarativo.
Il primo è condizione necessaria per esercitare la professione, poiché attribuisce il diritto di operare solo agli iscritti, trasformando l’attività in una professione regolamentata; il secondo, invece, ha funzione esclusivamente informativa e di trasparenza, consentendo a condomini e assemblee di verificare formazione e aggiornamento dei professionisti senza introdurre riserve legali o limitazioni all’accesso.
Un registro formalmente dichiarativo può tuttavia diventare abilitante nei fatti se produce effetti escludenti o sanzionatori indiretti o se impone costi di iscrizione obbligatori, determinando una doppia contribuzione per i professionisti già aderenti ad associazioni di categoria ai sensi della Legge 4/2013, con il rischio di alterare l’equilibrio normativo, la libera concorrenza e la sostenibilità economica dell’attività.
L’introduzione di quote obbligatorie di iscrizione a un Registro pubblico, in presenza di obblighi formativi già assolti tramite associazioni riconosciute, determina una duplicazione di costi non compensata da un effettivo incremento delle tutele per i condòmini.
Amministratore interno e amministratore professionista: il nodo costituzionale
L’attuale disciplina consente a qualsiasi condomino di amministrare il proprio edificio senza requisiti professionali.
Il principio discende dall’autonomia privata (art. 2 Cost.) e dalla libertà di iniziativa economica (art. 41 Cost.), nonché dalla natura privatistica del condominio.
L’introduzione di un Registro obbligatorio crea una distinzione netta tra amministratore professionista e amministratore interno.
Il legislatore può mantenere tale distinzione, ma deve farlo nel rispetto del principio di ragionevolezza (art. 3 Cost.), evitando incoerenze sistemiche.
La distinzione tra amministratore interno e amministratore professionista, se resa assoluta, rischia di creare una disparità di trattamento tra soggetti che svolgono funzioni sostanzialmente identiche.
Una disparità di trattamento destinata a crescere
Con il Registro nazionale, la differenza tra amministratore interno ed esterno non sarebbe più marginale, ma assoluta.
Il professionista sarebbe soggetto a requisiti, controlli e obblighi stringenti; il condomino interno potrebbe continuare a gestire senza alcuna formazione.
Due soggetti che esercitano le stesse funzioni verrebbero trattati in modo radicalmente diverso, con implicazioni sul piano dell’equità, dell’efficienza normativa e della professionalizzazione.
Una visione alternativa: il ruolo delle associazioni nella riforma condominio 2025
Le iniziative legislative in esame mostrano una chiara volontà di rafforzare la figura dell’amministratore di condominio.
Tuttavia, esse pongono questioni critiche.
- La disparità tra amministratore interno ed esterno.
- Il superamento della Legge 4/2013.
- La necessità di mantenere coerenza costituzionale.
È fondamentale sottolineare che il sistema attuale funziona.
L’equilibrio tra Codice civile, formazione e autonomia privata ha garantito stabilità e flessibilità.
Qualsiasi riforma dovrebbe partire da questa base, intervenendo con prudenza per evitare rigidità e distorsioni difficili da correggere.
Conclusioni: perché il sistema attuale funziona e cosa migliorare
L’analisi delle proposte oggi depositate in Parlamento (Riforma del condominio 2025) dimostra che il legislatore sta valutando un cambio di paradigma nella disciplina dell’amministratore di condominio, orientandosi verso un modello più regolamentato, fondato su Registri pubblici e requisiti formali di accesso.
Si tratta di un percorso giuridicamente possibile, ma non privo di criticità sistemiche, che emergono con chiarezza dal confronto tra i testi.
In particolare, tre nodi restano aperti:
la disparità di trattamento tra amministratore interno ed esterno, il superamento di fatto della Legge 4/2013 e il rischio di una eccessiva rigidità normativa in un settore che, per sua natura, è estremamente variegato e fortemente legato alla dimensione privatistica della gestione.
In questo quadro, è però necessario evidenziare un dato che spesso viene sottovalutato nel dibattito pubblico.
Il sistema attuale fino ad oggi, che che se ne dica dai suoi detrattori sistemici ha funzionato.
L’attuale equilibrio tra Codice civile, requisiti minimi di formazione, autonomia assembleare e ruolo delle associazioni ha consentito negli anni:
- la crescita della professionalità media degli amministratori;
- la possibilità di autogestione nei piccoli condomìni;
- un mercato aperto e concorrenziale;
- un presidio costante di aggiornamento e supporto per i professionisti;
- una tutela indiretta ma concreta dei condòmini.
In questo contesto, una visione alternativa alla regolamentazione rigida è possibile ed è già compatibile con l’ordinamento: occorre rafforzare il ruolo delle associazioni professionali, riconoscendole come soggetti centrali di qualificazione, controllo etico e formazione continua.
Le associazioni, a differenza dei formatori puramente imprenditoriali, non operano con una logica esclusivamente commerciale.
Esse svolgono una funzione più ampia e istituzionale: rappresentano la categoria, ne tutelano l’identità, garantiscono continuità formativa e svolgono un ruolo di filtro culturale e professionale che difficilmente può essere sostituito da operatori economici orientati al solo profitto.
Una riforma condominio 2025 equilibrata potrebbe quindi:
- valorizzare il sistema associativo esistente;
- distinguere nettamente tra formazione e rappresentanza;
- evitare la concentrazione del potere formativo in pochi soggetti imprenditoriali;
- preservare la pluralità dell’offerta formativa;
- mantenere un controllo diffuso e non centralizzato sulla professione.
In questa prospettiva, l’eventuale introduzione di strumenti di trasparenza o di elenchi pubblici dovrebbe integrarsi con il ruolo delle associazioni, non sostituirlo né svuotarlo.
Un modello che marginalizzi le associazioni a favore di un sistema esclusivamente burocratico o commerciale rischierebbe di indebolire, anziché rafforzare, la qualità complessiva della gestione condominiale.
Per questo motivo, ogni intervento normativo dovrebbe partire da un principio di prudenza: correggere ciò che non funziona, senza demolire ciò che già garantisce equilibrio.
In questa prospettiva, il contributo delle associazioni professionali non dovrebbe essere percepito come un ostacolo al processo riformatore, ma come una risorsa tecnica indispensabile per evitare rigidità normative difficilmente governabili nel tempo.
Il confronto parlamentare – e in particolare quello che seguirà alla presentazione ufficiale della proposta Gardini – sarà decisivo per comprendere se il legislatore intenderà muoversi in questa direzione.
Il MAPI continuerà a seguire l’evoluzione normativa con attenzione e spirito costruttivo, promuovendo una visione della professione che coniughi qualità, autonomia, responsabilità e centralità delle associazioni, nel rispetto dei principi costituzionali e dell’interesse reale dei condòmini.
Inoltre il Movimento presenterà a breve una sua proposta per modificare gli attuali assetti normativi del condominio.
Evoluzione del dibattito sulla riforma del condominio
Il dibattito parlamentare sulla riforma del condominio è proseguito anche negli anni successivi.
Nel 2026 è stato presentato un nuovo disegno di legge che introduce ulteriori modifiche alla disciplina condominiale, con un’impostazione in parte diversa rispetto alle proposte precedenti.Analisi del disegno di legge sulla riforma del condominio 2026
