Stato legittimo dell’immobile e l’amministratore di condominio.
Il recente dibattito sui bonus fiscali principalmente concentrato sul superbonus 110% pone l’attenzione su una questione spesso sottovalutata.
La presenza di abusi edilizi in un fabbricato condominiale; anche specificatamente riferiti a successivi lavori di manutenzione.
Come deve porsi l’amministratore di condominio nei confronti dell’irrisolto problema dell’abusivismo edilizio?
Una recente modifica legislativa ha introdotto una nuova definizione: “lo stato legittimo immobile”.
L’articolo 10, comma 2 del Decreto-legge 76/2020 convertito con modificazioni nella Legge n. 120/2020 (cd. decreto semplificazioni), ha aggiunto il comma 1 bis dell’articolo 9 bis del Decreto Presidente della Repubblica n° 380/2001 (Testo Unico edilizia).
La norma recita: “Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali………….”.
La questione riguarda la presenza di abusi edilizi in un immobile, che ne renderebbero il suo stato illegittimo.
Pertanto, ci si chiede l’amministratore di condominio che amministra un fabbricato dove sono presenti abusi edilizi esercita un’attività illegittima?
Secondo gli orientamenti della giurisprudenza di legittimità. Sentenza Corte di Cassazione Sezione 3° Penale n°29984/2019.
“Qualsiasi intervento effettuato su una costruzione realizzata abusivamente, ancorché l’abuso non sia stato represso, costituisce ripresa dell’attività criminosa originaria, integrante un nuovo reato edilizio; ne consegue che, allorché l’opera abusiva perisca in tutto o in parte o necessiti di attività manutentive, il proprietario non acquista il diritto di ricostruirla o di ristrutturarla o manutenerla senza titolo abilitativo, giacché anche gli interventi di manutenzione ordinaria presuppongono che l’edificio sul quale si interviene sia stato costruito legittimamente”.
L’articolo 1130 del Codice civile indica tra le competenze dell’amministratore :” 8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio”.
L’articolo 1122 del Codice civile indica.
” Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”.
Quindi cosa fare? Ogni volta che si acquisisce la gestione di un nuovo fabbricato, bisognerebbe accertarsi preventivamente del suo stato legittimo?
Ulteriore questione estremamente rilevante riguarda i successivi interventi di manutenzione e/o ristrutturazione di fabbricati con presenza di abusi, le relative dichiarazioni da sottoscrivere nei titoli abilitativi, propri e/o impropri, come ad esempio la Cila e la legittimità dei relativi bonus fiscali a questi collegati.
Il Superbonus 110% interviene su tutti gli interventi che necessitano di comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) e sulla quale nulla bisogna dire sullo stato legittimo immobile.
Ma in ogni caso la domanda resta. Chi risponde delle comunicazioni inserite in una Cila?
La CILA è (comunicazione di inizio lavori asseverata) da inviare al Comune è una procedura edilizia che contiene varie indicazioni sui lavori da realizzare.
La CILA è asseverata da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra ecc..).
Il sistema è estremamente complicato.
L’articolo 49 del Testo unico edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) indica:” Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici…”.
Ogni amministratore di condominio dovrebbe valutare sempre la legittimità dell’immobile che si accinge ad amministrare.
Specialmente in occasione di successivi interventi manutentivi e/o ristrutturativi, approfondendo anche le implicazioni fiscali dei lavori commissionati.
Il Tar Veneto è intervenuto recentemente in Materia.
Ordinanza 13/03/2023 n. 128, ritenendo che anche il caso di CILAS il comune mantiene i suoi poteri di reprimere e sanzionare l’abusivismo edilizio.
Secondo i giudici amministrativi l’eliminazione dell’obbligo di attestare lo stato legittimo immobile, semplifica la presentazione delle “pratiche” Superbonus 110, ma non incide sul potere-dovere del comune di reprimere gli abusi edilizi.
Sul piano del diritto amministrativo, resta fermo il principio generale secondo cui.
Gli interventi edilizi possano essere lecitamente realizzati, è necessario non soltanto il possesso del relativo titolo edilizio se richiesto, ma anche l’esecuzione su immobili non abusivi, altrimenti, le opere continuerebbero l’abusività dell’opera principale.
Il Decreto Legge 69/2024 (noto come Salva Casa), modificato dalla legge di conversione n°105/2024, comporta importanti modifiche al Testo unico edilizia (D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) articolo 9-bis, concernenti la regolamentazione dei documenti amministrativi relativi allo stato legittimo degli immobili, con l’obiettivo di semplificare la verifica della loro conformità legale.
Le modifiche mirano a semplificare il riconoscimento dello stato legittimo di un immobile.
Specialmente nei casi di difformità formali, stabilendo che questo possa essere comprovato sia tramite il titolo originale di costruzione, sia attraverso titoli ottenuti in seguito a successivi interventi costruttivi.
Ciò supera le difficoltà, riscontrate con la legislazione attuale, nel provare lo stato legittimo degli edifici.
Specialmente per quelli edificati in tempi passati con titoli abilitativi risalenti nel tempo.
La norma è intervenuta anche in materia di condominio.
All’articolo 9 bis (Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili) è stato aggiunto il comma 1-Ter.
Per dimostrare la regolarità di una specifica unità immobiliare, le difformità e gli abusi sulle aree comuni dell’edificio non sono rilevanti (e quindi non possono impedire i lavori di riqualificazione di un appartamento).
Analogamente, le irregolarità riscontrate su una singola proprietà non influenzano la legittimità dell’edificio nel suo complesso (e pertanto non possono ostacolare la ristrutturazione delle parti comuni dell’immobile).
