Amministratore di condominio è il il custode dei beni comuni?
Amministratore di condominio custode dei beni comuni con quali responsabilità?
A chi spetta direttamente la responsabilità in caso di danno provocato a terzi da beni condominiali. Al condominio? All’amministratore? Ai condomini singolarmente?
Secondo l’articolo 2051 del Codice Civile: “Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.
Il custode è colui il quale ha il potere e relativo dovere di controllo e di gestione del bene.
Pertanto risponde in caso in cui difetti di gestione e/o di manutenzione del bene producano danni a terzi.
Nel condominio chi è il custode dei beni comuni, il condominio, l’amministratore o i singoli condomini?
Una recente Sentenza delle Corte di Cassazione ha risposto esaurientemente al quesito.
Cassazione civile; sentenza del 29 gennaio 2015 sentenza n°1674.
“Il custode non può essere identificato né nel condominio, interfaccia idoneo a rendere il danneggiato terzo rispetto agli altri condomini, ma pur sempre ente di sola gestione di beni comuni, né nel suo amministratore, essendo questi un mandatario dei condomini.
Solo questi ultimi, invece, possono considerarsi investiti del governo della cosa, in base ad una disponibilità di fatto e ad un potere di diritto che deriva loro dalla proprietà piena sui beni comuni ex art. 1117 c.c. …...
Se ne deve trarre, pertanto, che il risarcimento del danno da cosa in custodia di proprietà condominiale non si sottrae alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, 1 comma c.c., individuati nei singoli condomini i soggetti solidalmente responsabili”
Alla luce di quanto detto solo ed esclusivamente i singoli condomini sono i custodi dei beni comuni.
Pertanto rispondono solidalmente ex articolo 2055 del Codice Civile nei confronti di terzi per i danni a questi eventualmente procurati.
Altro discorso sono i rapporti interni tra amministratore di condominio e condominio per eventuale violazione degli obblighi di mandato.
Un diverso orientamento della giurisprudenza di legittimità ha regolato diversamente.
Cassazione civile, sezione terza; sentenza n°13595 del 19 maggio 2021.
La vicenda riguarda la morte di una bambina per annegamento in una piscina condominiale. La responsabilità per la morte era stata attribuita, dai giudici di merito al condominio alla società appaltatrice dei lavori di manutenzione della piscina, con condanna a loro carico al relativo risarcimento dei danni ai congiunti della vittima.
Argomenta la Corte:”La responsabilità da custodia è configurabile pure in capo al condominio, obbligato ad adottare tutte la misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e pertanto responsabile dei danni originati da parti comuni dell’edificio e dagli accessori e pertinenze, ivi ricompresa (anche) la piscina condominiale…….
L’obbligo di custodia del condominio e i corrispondenti poteri dell’amministratore non vengono meno nemmeno allorquando siano appaltati a terzi lavori riguardanti le parti comuni dell’edificio condominiale, di norma ricorrendo in tal caso l’ipotesi della concustodia…..sicché il condominio e l’amministratore sono responsabili del danno alla persona patito da uno dei condomini o da un terzo derivante dalla cosa in custodia anche laddove trattisi di insidia creata dall’impresa appaltatrice…..”.
Pertanto il condominio custode rispende dei danni a terzi anche in caso di inadempimento dell’amministratore.
Anche in presenza di una ditta appaltatrice, che del caso potrà ritenersi corresponsabile, ma non custode.
