Il condominio senza amministratore è davvero possibile? Sempre più condomini valutano questa scelta per ridurre i costi, ma non sempre è legale e può comportare rischi concreti.
Amministratore di condominio obbligo?
L’obbligo dell’amministratore condominiale è previsto dalla legge italiana, solo per alcuni condomini!
In ogni caso la legge non prevede l’obbligo di un amministratore esterno, in ogni caso è possibile affidare la gestione del condominio a un amministratore interno scelto tra i condomini stessi.
La scelta tra un amministratore interno o esterno dipenderà dalle caratteristiche specifiche del condominio e dalle preferenze dei condomini.
Entrambe le opzioni hanno i loro vantaggi e svantaggi, ma è importante che la gestione del condominio avvenga in conformità con le norme di legge e che venga garantito un corretto svolgimento delle attività amministrative.
L’ articolo 1129 del Codice Civile, come modificato dalla riforma del condominio, indica: ”Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”.
Il testo precedentemente indicava:“Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini“.
Oggi, la nomina di un amministratore condominiale obbligatorio esclusivamente in presenza di almeno nove condomini, nei casi diversi non vi è alcun obbligo di nomina, quindi esistono i condomini senza amministratore.
- Quando i condomini sono più di otto
- Quando la gestione contabile diventa complessa
- Quando ci sono morosità o conflitti tra condomini
👉 In questi casi, l’assenza dell’amministratore può esporre il condominio a responsabilità e difficoltà operative.
Come si gestiranno i condomini composti da otto condomini o meno senza obbligo?
Nel caso sarà necessario individuare una figura di facente funzioni (mandatario dei condomini) che si occupi della gestione del fabbricato. Saldare i fornitori, incassare le quote, rendicontare le spese.
Senza la presenza di una soggetto fisico o giuridico, che, adempia alle mansioni evidenziate sarà difficile gestire la quotidianità condominiale.
Dal 1° gennaio 1998 il condominio è ritenuto sostituto d’imposta, tutti i condomini, non solo quelli superiori ad otto condomini.
Dalla data indicata vi è l’obbligo di richiedere il codice fiscale del condominio all’amministrazione finanziaria.
Il condominio, anche senza amministratore, è tenuto a operare la ritenuta d’acconto sulle somme erogate a taluni soggetti.
Dovrà:
1) applicare le ritenute d’acconto sui compensi erogati ai dipendenti condominiali;
2) applicare le ritenute d’acconto sui compensi erogati ai lavoratori autonomi per attività a favore del condominio (professionisti, agenti, mediatori ecc.)
3) tenere una contabilità specifica per i dipendenti condominiali ( libro matricola e il libro paga relativamente al portiere);
4) quantificare le ritenute d’acconto sulle somme erogate;
5) versare le ritenute trattenute, a mezzo modello F24 all’amministrazione finanziaria entro il 16 del mese successivo a quello in cui si è effettuato il pagamento o entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno;
6) rilasciare ed inviare ogni anno, la certificazione unica relativa ai redditi corrisposti nell’anno precedente;
7) presentare ogni anno la dichiarazione prevista per i sostituti d’imposta. Il modello 770 oltre alla certificazione unica; 8) limitare l’uso del contante nel saldo delle prestazioni soggette a ritenuta 4%.
In più Il legislatore ha previsto nuovi obblighi ed oneri all’art. 1, comma 43 della Legge n. 266/2007, Finanziaria 2007, che, ha introdotto una integrazione all’art. 25-ter nel D.P.R. 29/09/1973, n. 600.
Disciplinando l’obbligo per il condominio, anche senza amministratore, ad operare una ritenuta anche sui corrispettivi dovuti in relazione a talune prestazioni di opera o servizi.
In quanto sostituto d’imposta, ossia all’atto del pagamento una ritenuta del 4 per cento a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratto di appalto di opere e di servizi, anche se rese a terzi o nell’interesse di terzi, effettuate nell’esercizio di impresa.
Inoltre in caso di lavori condominiali su cui è possibile beneficiare di sgravi fiscali, egli dovrà gestire la procedura amministrativa.
In materia a chiarimenti è intervenuta la Circolare n° 7/A dell’Agenzia delle Entrate del 7 Febbario 2007, in cui si rileva che:“Per il condominio con non più di quattro condomini, in mancanza della nomina di un amministratore, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condomini”. (Ad oggi applicabile dopo la Riforma ai condomini con più di otto condomini).
Conclusioni
Alla luce di quanto detto, appare quantomeno inopportuno aver escluso la nomina in una elevatissimo numero di fabbricati medio-piccoli.
Creando un effetto caos, per cui molti, condomini già ritengono di poter autogestirsi, dimissionando l’amministratore nominato in ottemperanza del vecchio regime.
La nuova norma, sembra dare legittimazione al caos condominiale, dove ognuno pensa di poter bastare a se stesso, giustificando l’assenza di un amministratore di condominio professionista, che, ha acquisito sul campo la competenza di gestire situazioni complesse.
Niente di più sbagliato, consentendo ancora al condominio senza amministratore di essere il luogo dell’autogestione improvvisata e incompetente.
Il nostro consiglio!
Nominare sempre un amministratore professionista anche nei condomini con pochi condomini!
