Regolamento condominio assembleare o contrattuale?
Che valore ha il regolamento di condominio?
Il regolamento condominiale è un insieme di norme e regole condominiali che disciplinano la convivenza all’interno di un condominio.
Le regole di condominio o condominiali riguardano diversi aspetti, come ad esempio l’uso delle aree comuni, le modalità di pagamento delle spese condominiali, la gestione dei lavori di manutenzione e tanto altro.
L’obiettivo principale del regolamento di condominio è quello di garantire una convivenza pacifica tra i condomini, facilitando la gestione e la tutela degli interessi comuni.
Il condominio è regolato dalla legge generale (Codice civile e disposizioni per la sua attuazione) e, eccezionalmente, da leggi speciali.
Inoltre è regolato altresì da una disciplina particolare, che può qualificarsi come «integrativa e delegata del Codice civile», e che è rappresentata dal regolamento di condominio.
Il regolamento di condominio si distingue in:
1) Regolamento approvato dall’assemblea in attuazione dell’articolo 1138 del Codice civile anche detto regolamento assembleare.
2) Regolamento contrattuale esterno, che deriva, invece, dalla volontà originaria delle parti (originario unico proprietario e acquirente delle porzioni dell’immobile).
Vi può essere poi un altro tipo di regolamento contrattuale, anche detto regolamento contrattuale interno.
Ossia approvato all’unanimità da tutti i condomini del fabbricato, anche non in coincidenza con un’assemblea condominiale.
Prima di passare all’esame delle diverse tipologie di regolamento di condominio, è necessario soffermarsi sulla sua centralità ed importanza per la vita del condominio.
L’amministratore di condominio è chiamato ad attuare il rispetto del regolamento condominiale o statuto, da parte dei condomini, ne ha l’obbligo.
Il regolamento di condominio si pone al centro della vita condominiale.
L’amministratore di condominio deve conoscerlo alla perfezione, giacché quasi sempre le più frequenti ed importanti liti condominiali vertono proprio sul suo rispetto.
In caso di violazione del regolamento, possono essere previste sanzioni o provvedimenti disciplinari, che vengono solitamente decisi dall’amministratore del condominio o dall’assemblea condominiale.
I condomini devono agire in base alle disposizioni in esso contenute e le decisioni assunte devono tendere ad armonizzare gli interessi di ciascuno senza violare le vigenti norme di legge.
E’ possibile perciò affermare che il regolamento di condominio è la «legge interna» del condominio.
L’assunto è confermato dalle due funzioni più importanti che il regolamento è chiamato a svolgere: regolare l’uso delle cose comuni e prevedere i criteri di ripartizione delle spese.
La norma più importante dettata dal Codice civile sul tema è rappresentata dall’articolo 1138.
L’articolo 1138 del Codice civile , tuttavia, ci lascia intendere a chiare lettere che non sempre il regolamento di condominio è obbligatorio.
Infatti, il 1° comma sancisce che il regolamento diventa obbligatorio solo quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci.
Il 2° comma ci fornisce la soluzione per ovviarne alla carenza; ogni condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento (o per la revisione di quello già esistente).
Non tutte le disposizioni di un regolamento contrattuale possono definirsi convenzionali.
Nell’ambito di un regolamento contrattuale si possono riscontrare anche disposizioni di carattere tipicamente regolamentare.
Quali quelle attinenti alle modalità d’uso delle cose comuni e, all’organizzazione ed al funzionamento dei servizi condominiali.
La distinzione, si è conclamata con autorevole giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione. (Cassazione Civile Sezioni Unite n. 943/1999).
Le disposizioni regolamentari, a differenza delle altre contrattuali, possono essere modificate con delibera presa con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 del Codice civile.
Come predisposto dall’articolo 1138 3° Comma, del Codice Civile, quand’anche contenute in un regolamento a suo tempo approvato all’unanimità dei condomini o comunque di natura contrattuale.
Hanno natura contrattuale solamente le disposizioni del regolamento – contrattuale – che intaccano la sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condomino.
Recentemente una sentenza della Giurisprudenza di legittimità ha elaborato specifiche indicazioni sul regolamento di condominio.
Cassazione Civile sezione 2° sentenza del 2103 2022 n°9069: “Il regolamento di condominio, in senso proprio, è l’atto approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 Codice civile e che contiene le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione (art. 1138, comma 1 Cassazione Civile).
Avendo il regolamento tipico la stessa forma e lo stesso fondamento delle delibere dell’assemblea, esso ne conosce le medesime limitazioni.
I regolamenti approvati dalla maggioranza, come le deliberazioni assembleari, possono organizzare le modalità d’uso delle cose comuni, o la gestione ed il funzionamento dei servizi condominiali.
Mentre non possono validamente menomare i diritti dei condomini di usare, godere e disporre delle parti comuni, come delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Occorre, invero, l’espressione di una volontà contrattuale, e quindi il consenso di tutti i condomini, per approvare clausole che limitano o ridistribuiscono i diritti reali agli stessi attribuiti dai titoli di acquisto o da successive convenzioni (art. 1138, comma 4)….”
È importante rispettare tali regole al fine di evitare controversie e favorire un clima di armonia tra tutti i condomini.
È sempre consigliabile leggere attentamente il regolamento e fare riferimento ad esso in caso di dubbi o necessità di chiarimenti.
Questo può aiutare a mantenere un ambiente piacevole e rispettoso all’interno del condominio.
Cosa succede se un conduttore avvia un’attività di Bed & Breakfast (B&B) in un appartamento situato in condominio, nonostante il regolamento condominiale lo vieti?
Può il condominio agire direttamente contro di lui?
La Corte di Cassazione, con l’Ordinanza n. 2770 del 4 febbraio 2025, ha dato risposta a queste domande, ribadendo che il condominio può chiedere al conduttore la cessazione dell’attività di B&B, a patto che sia dimostrata l’opponibilità della clausola limitativa contenuta nel regolamento condominiale (contrattuale).
Pertanto che si tratti di clausola approvata o modificata mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre l’opponibilità ai terzi acquirenti, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, è subordinata all’onere di trascrizione dell’atto.
